XXX商贸街西端项目可行性研究报告.doc

XXXXX商贸街西端项目

可行性研究报告

XXX商贸街西端项目可行性研究报告

第一章；市场可行性分析

XXX概况

1概况

2城区发展方向

目前城区向北和向东发展；

东扩：

现城区东扩到棣新五路，北扩到商贸街。根据2003—2024年城区规划尤其是政府北迁的决定居民的生活习惯棣新五路—205国道之间所供城市发展的土地已经不多，现留给城区向东发展的空间已经不大无棣县旧城位于棣新一路以西，以及棣新一路以西拥有可供城区发展的丰富土地资源和205国道西迁道路建设年底将全面展开等众多因素可推测在未来的4-6年内，城区发展将会向西和向北发展。

市场区域特征

（一）需求状况：

XX商品房建设正处于起步阶段，商业房产概念十分淡薄，2003年政府禁止集资房建设，这一变化将有力推动商业房产的发展。

鉴于商业房产还处于萌芽状态，多年来部分客层需求得不到有效满足，市场需求形成一定量的积蓄，特别是集资房的禁止，区域新就业人口的增加，必将加快这一积蓄的过程。

消费者从众心理较强，喜好和朋友亲戚住在一起。

（二）供给状况：

1目前区域市场商品房供应量十分有限。在售楼盘仅有两个，即田园小区和XX商住楼。

2房产建筑形态以多层砖混为主，喜好沿街规划二至三层建筑。

3县城现供应房产住宅价格900—1200元/㎡，主力产品三房面积110—135㎡，二房面积80—100㎡，主力总价8万元至16万元；店面价格1600—3000元/㎡（2至3层均价）

配套齐全环境优美有统一物管理的封闭式社区，在市场上完全空白，城镇居民所有居住社区不存在真正意义上的物业管理或服务。

项目分析

1地理位置

位于XXX城西北角，商贸街西端，东邻棣新一路(省道)，属于新老城区结合部。目前地块为空地和果树林，周边环境杂乱无序，整体形象不理想。但随着本案大规模的改造和建材五金水暖机电综合大市场的建设，区域形象将得到明显的改观。

2项目规模

用地面积约86870㎡（未含政府赠送15亩的中庭和南园13亩的主干道），容积率可规划132，楼距15，地上计容积率建筑面积114470㎡。

3项目定位

北园：中高档住宅区；

南园：建材五金水暖城；

4建材五金水暖专业市场调查

经营户楼统计表

类别

经营户楼

户楼比例

经营间数

间数比例

平均间数

家俱

12

8%

56

21%

467

五金

47

33%

71

26%

151

水暖

15

10%

21

7%

14

建材

68

47%

118

44%

174

合计

142

100%

266

100%

187

注：以上每间店铺平均面宽36米，面积约40平米。

从上表可知，（1）市场容量较小。目前XXX经营五金建材水暖家俱的经营店铺仅266间，经营户数只有142家。（2）从以上行业分析，经营家俱需求经营面积最大，每户约200平米，其次是建材，五金水暖。另根据市场调查，目前无棣经营家装行业的数量较少；以上经营客户得知县府规划建材五金水暖专业市场信息后，在税收行政管理费用优惠的前提下，会搬迁来此经营的客户约占30%，考虑客户约占40%，不会搬迁30%（店铺大部分是自主经营，或占据较好的地理位置）。

5项目优劣势分析（SWOT）

（1）优势（S）

地块体量较大，为项目整体规划创造了较大的造作空间：近千户人口，上万平米的中庭花园十万平米封闭式大社区，强大配套（自身拥有菜市场幼儿园会所等，小学二中和医院近在咫尺），周到的物业管理服务，彰显尊贵荣耀品质生活。

政府规划的近400间专业市场店铺群，新老城区交汇的枢纽地段，近千户人口日常强大的消费能力，商贸街西段贯通省道和未来205国道所带来的交通便捷，商业店铺升值炙手可热；

（2）劣势（W）

本案地段目前较为偏僻，市政生活配套还未健全，人流量较少，商业氛围差。

市场建议：大力宣传政府2004年重点规划项目建材五金水暖机电城和本案大规模的改造，勾划和塑造出该区域将成为无棣县未来新的生活中心区和商贸区。

经营五金水暖建材经营户数有限，市场容量小，与规划的400间商业店铺群存在较大的缺口。

市场规避：a商业住宅化，降低投资风险；

b深度挖掘投资客户，充分重视乡镇的客户；

c扩大市场经营行业种类，如增加金融器具机电专业市场。

d增强政府行为，如规定年限内税收行政管理费用优惠或全免，吸引行业经营业主来此经营。

（3）机会点

AXX县城已取消私人建房为项目提供了更大的市场空间。

B房产正处于起步阶段，03年未集资房禁止建设，多年累积下的客户储

备量和数量不断增加的二次置业者为房地产建设开发提供丰富的客户资源。

（4）威胁

AXX县城人口少，市场容量有限；居民消费意识较为原始，为市场的引导增加

了不可预见性。

B具有地段优势的院前街西段改造项目（约5万平米），会分流一部分商业投资客户。

CXX县小商品商贸城的惨淡经营，将会影响客户对本案专业市