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全过程成本管理流程

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目的

加强各项目全过程的成本管理，有效地控制开发成本，保障项目成本目标的达成。

适用范围

适用各项目全过程的成本管理。

术语和定义

全过程成本管理：房地产项目开发过程中各阶段的（论证阶段、策划阶段、设计阶段、采购阶段、施工阶段、入伙阶段和物业管理阶段）成本计划、执行、控制与改进；

目标开发成本：公司流程中的目标开发成本，是指由造价部管理的以部分开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、部分开发间接费组成的开发成本，即不包括由财务部管理的开发成本与费用。

职责

造价部

组织开展项目开发过程中论证阶段、策划阶段、设计阶段、采购阶段、施工阶段、入伙阶段和物业管理阶段的全过程成本管理。

相关业务部门

按公司目标成本和责任成本制度的要求，配合造价部和财务部进行相关阶段的成本管理。

工作程序

论证阶段

开发部组织财务部、造价部、市场部、技术部等相关部门开展可行性研究工作；

造价部根据技术部提供的概念及规划设计草案，估算可行性研究成本，提供项目决策支持；

参见《项目拓展与论证管理流程》。

策划阶段

市场部组织财务部、造价部、开发部、技术部等相关部门开展产品定位工作；

造价部根据技术部提供的若干个概念及规划设计方案，估算多方案的成本，以确定产品定位方案；

参见《产品定位管理流程》。

设计阶段

技术部按产品定位要求，组织的建筑方案设计；

造价部评审技术部提供的建筑方案设计图纸，并提出设计优化建议；

造价部给技术部下达初步设计限额指标；

造价部评审技术部提供的初步设计图纸，并提出设计优化建议；

造价部按经优化的初步设计图纸，编制项目目标开发成本，报公司领导审批确认；

财务部组织项目目标成本责任分解的部门间沟通确认，造价部负责所辖项目开发成本的责任分解与沟通确认；

造价部负责编制项目目标开发成本控制指标，财务部汇总本部门控制的成本指标形成《目标成本控制责任书》组织相关职能部门评审后报公司高管审批和签发；

财务部给相关部门下达《目标成本控制责任书》，并将项目目标开发成本统一落实造价部进行控制；

造价部就项目目标开发成本进行进一步责任分解，包括技术部的施工图设计限额指标；

造价部评审技术部提供的施工图设计图纸，并提出设计优化建议；

参见《产品定位管理流程》、《目标成本管理流程》、《设计阶段成本优化管理流程》。

采购阶段

造价部组织确定全项目各工程采购对象的采购方式；

造价部组织招标确定供方，编制标底；技术部（环艺部）负责编制工程量清单；技术部（环艺部）、工程部、项目部参加供方考察、投标资格预审、投标答疑、评标等相关工作；

造价部组织议标确定供方，技术部（环艺部）、工程部、项目部参加合同洽商；

项目部（环艺部）组织询价委托确定供方，造价部参加合同洽商；

公司高管按流程和授权审批合同。

参见《施工类供方选择管理流程》、《材料设备类供方选择管理流程》；

施工阶段

项目部组织工程施工准备工作；

造价部参与审查施工组织设计；

项目部（环艺部）接收工程预付款、材料设备预付款的付款申请；造价部核定付款金额；财务部办理经审批款项的支付；

若需变更设计，技术部（环艺部）组织编制设计变更单，造价部项目造价师对设计变更进行估价；

若有新增工程，项目部（环艺部）编制现场签证单，造价部项目造价师对现场签证进行估价；

项目部发放经审批的设计变更单和现场签证单予监理和施工单位；

项目部组织完成设计变更单和现场签证单的施工；

造价部项目造价师参与设计变更单和现场签证单完工的现场确认；

造价部办理设计变更单和现场签证单的结算；

项目部（环艺部）接收工程进度款、材料设备进度款的付款申请；造价部核定付款金额；财务部办理经审批款项的支付；

造价部进行动态成本分析；

项目部组织工程竣工验收；

项目部接收并审查竣工结算资料；

项目部（环艺部）接收工程竣工结算款、材料设备结算款的付款申请；造价部核定付款金额；财务部办理经审批款项的支付；

公司高管按流程和授权审批结算；

参见《全过程工程管理流程》、《设计变更管理流程》、《现场签证管理流程》、《工程款支付管理流程》、《工程竣工结算管理流程》。

入伙和物业管理阶段

客户中心组织工程维修和维护；

若有第三方进行的工程维修项目，造价部对工程维修进行估价；

客户中心接收工程质保金、材料设备质保金的付款申请；造价部核定付款金额；财务部办理经审批款项的支付；参见《工程维修管理流程》、《工程质保金管理作业指引》。

造价部组织开展项目开发成本的后评估并编制开发成本后评估报告

成本核算的基本程序

财务部和造价部根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

财务部设置有关成本核算会计科目，造