康养地产REITs融资模式研究 .pdfVIP

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随着改革开放的进一步深化，中国经济得以快速稳定发展。人们对生活质量

的追求已经成为新社会的新常态。更高质量的生活体验成为幸福和生存的基本支

撑。没有健康快乐的生活，全面小康不是真正的小康。健康养生及其产业链的巨

大需求应运而生。康养小镇及其工业市场迎来了快速发展的大好时机，成为新的

出口和蓝海。然而，康养小镇REITs模式的运作仍处于婴幼儿阶段。康养小镇

的建设周期长，建设的各个阶段都需要巨大的用，而且还没有成熟的商业模式

作为现金流支持。迫切需要有效的融资和商业模式进行合作。这使得对康养小镇

融资模式的研究和探讨具有重要的理论和现实意义。

一、康养小镇的概念

“康养小镇”是近年来迅速崛起的新兴房地产产业链形式。“康养小镇”是以“健

康”为主题，以“医疗”为依托，产业链全面发展的特色小镇。以健康、居住医疗产

业为核心，集医疗、健康、健康、健康、休闲、居住等多种功能于J体的综合性

项目业态，形成产业链中生态环境较好的特色居住小镇；康养小镇与医疗旅游密

切相关。从目前国内健康产业的发展现状和趋势来看，旅游和医疗是实现“健康

小镇”流动和转移的主要途径之一。健康医疗旅游的市场规模正在迅速发酵。越

来越多的中国人渴望提高生活质量，能够在生活中同时解决医疗、保健和休闲度

假的需求。

二、REITs的类型与理论基础

（一）REITs的主要分类

REITs作为一种新型的结构性金融产品，经常与其他金融产品相混淆oREITs

按照信托原则设计，通过发行受益凭证公开或非公开募集特定多数投资者和融资

人的资金，并将其交给专业的投融资机构进行投融资经营和管理，将投融资综合

收益按比例分配给投融资作者的一种金融投融资产品。一般情况下，REITs收购

商业地产并进行经营，在获得租金收入后，按一定比例分配给投资者和融资人。

投资者和融资人可以在承担自身风险的前提下享受投融资收益。对于房地产和产

权所有者以及开发商来说，REITs模式实际上为房地产资产重新或提前反映其价

值提供了一种途径和渠道；对于中小型投资和融资人来说，REITs模式及其产品

可以让他们直接进入商业地产的投融资，而不需要筹集巨额资金，即门槛较低。

在国际市场上，从不同的角度出发，REITs有着不同的分类。根据标的资产

和收益来源的不同，可以分为权益型、债权型和混合型REITs三种。根据组织

形式的不同，可以分为公司型、契约型和合伙型REITs三种。根据资金募集方

式的不同，可以分为公募和私募REITs两种。

（二）理论基础

1.资产证券化理论

资产证券化是指以标的资产未来产生的现金流为基础，通过结构化设计，以

信用增级为基础发行资产支持证券的过程。在REITs的产品设计结构中，资产

证券化是其核心原则。对这一基本理论的深入理解，可以为其交易结构的构建提

供更深层次的理解。

2.委托代理理论

委托代理理论是基于20世纪30年代美国经济学家Burley和Mins意识到企

业主和管理者的实践都存在很大的弊端，提出了“委托代理理论”，主张所有权和

经营权分离。经营者保留剩余索取权，但转让经营权。在REITs产品中存在多

种委托代理关系，研究具体REITs案例中多个行动者之间的关系适用于“委托代

理理论”。在我国已经推出的REITs交易结构中，一些产品还涉及另一层行为主

体—资产管理专项计划，因此委托代理关系更加复杂。因此，对于REITs这

种融资模式的研究，委托代理理论是一个重要的理论基础。

3.金融创新理论

目前，中国投资者对房地产金融产品的选择较少，大多数投资者只能通过认

购相关实体发行的债券或股票，从房地产的建设或经营中获得收益。前者收益较

低，后者风险较高。在这种环境下，对房地产投资信托基金（REITs）的需求介

于两者之间。因此，REITs的诞生满足了约束诱导理论。与此同时，我国仍具有

一定程度的财政控制力。房地产投资信托基金是在有限政策条件下设计的产品。

这也说明在金融创新的初始阶段，金融控制至关重要。控制规避理论也是REITs

研究的内容之一。

三、康养小镇投资信托基金（REITs）发展困境

（一）法律法规、政策制度不完善

目前在我国的（REITs）发展过程中，还存有法律法规不完善、政策制度不

健全的问题，究其原因就是缺少一定的重视度，不能按照行