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惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新项目成果汇编及应用指南（2021年版）
目录
第一章概况1
一、基准地价评估对象与范围1
二、基准地价内涵2
三、基准地价成果体系3
第二章评估参数的确定5
一、还原率5
二、房产重置价、残值率和使用年限5
三、土地开发费7
第三章城镇基准地价更新成果8
一、基准地价更新成果体系8
二、惠阳区各用途级别价格8
三、惠阳区商服用地路线价12
第四章基准地价修正体系14
一、惠阳区基准地价区域修正体系14
二、惠阳区基准地价个别因素修正体系66
第五章基准地价评估成果应用及建议89
一、惠阳区基准地价更新成果应用说明89
二、地下空间国有建设用地使用权价格评估建议97
附表一：惠阳区基准地价汇总表100
附表二：土地用途细分修正系数表102
I
惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新项目成果汇编及应用指南（2021年版）
第一章概况
一、基准地价评估对象与范围
按照惠阳区经济发展和土地管理工作的需要，本次工作范围是根据各街道、
镇的行政区范围来确定，本轮基准地价更新的工作范围包括淡水街道、秋长街
道、三和街道、沙田镇、新圩镇、镇隆镇、平潭镇、永湖镇、良井镇共9个镇
街，共计评估面积917.13平方公里，评估范围实现全区覆盖。本次评估底图采
用CGCS2000坐标系。具体对象范围详见下表和图：
表1惠阳区基准地价评估对象范围表
序号名称范围面积（平方公里）
1淡水街道行政区范围80.06
2中心城区秋长街道行政区范围109.94
3三和街道行政区范围64.04
4沙田镇行政区范围73.83
5新圩镇行政区范围153.51
6镇隆镇行政区范围149.41
7平潭镇行政区范围99.70
8永湖镇行政区范围114.65
9良井镇行政区范围71.99
合计917.13
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惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新项目成果汇编及应用指南（2021年版）
图1惠阳区2021年城镇基准地价更新范围图
二、基准地价内涵
1、商服用地级别价：土地在正常市场条件下、设定土地开发程度为“五通
一平”（即宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯，宗地红线内场地平整），
估价期日为2021年7月1日，土地使用年期为40年，设定容积率为2.0的平
均楼面地价。
2、商服用地路线价：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一
平”（即宗地红线外供水、排水、通电、通
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