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【会计实操经验】房地产开发企业增值税会计核算方法

房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较

多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最

核心的房地产增值税核算内容进行说明：

一、预售款增值税核算的处理

预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。

根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售

阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业

会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确

认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转

移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管

理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济

利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。房地

产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预

售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确

认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因

此，预售款