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证券研究报告
内容目录
1、第一轮下跌经历48个月6
1.1、48个月的下行周期7
1.2、第一轮下跌结束迎来修复10
2、第二轮下跌经历60个月12
2.1、60个月的下行周期12
2.1.1、内外受困,房价骤降12
2.1.2、政策激活,又遇危机,房价回升不畅18
2.2、第二轮下跌结束迎来修复20
3、第三轮下跌经历48个月22
3.1、又一次的48个月下行周期22
3.1.1、次贷危机冲击日本市场22
3.1.2、东日本大地震再次中断房地产市场的恢复进程25
3.2、第三轮下跌结束27
4、日本房地产周期的启示30
5、风险提示32
请务必阅读正文后免责条款部分4
证券研究报告
图表目录
图1:第一轮周期(1991年-1995年)全国新建公寓平均价格6
图2:日本贴现率7
图3:日本CPI同比、M2增速和全国土地平均价格指数同比8
图4:日本新发放住房贷款8
图5:1990年3月-1994年9月日本金融机构对房地产业借贷意愿降低,房地产企业财务状况恶化9
图6:1991年以来日本核心城市地价跌幅更深10
图7:1991年后地价迅速下跌10
图8:日本名义GDP、实际GDP增速11
图9:第二轮周期(1997年-2002年)全国新建公寓平均价格12
图10:1997年后日本居民债务规模增速降为负值14
图11:1997年日本GDP、就业人数阶段性到达顶峰14
图12:日本银行贷款态度15
图13:日本二手公寓价格下滑明显16
图14:日元汇率17
图15:1997年后首都圈新建公寓单价持续下行17
图16:1997年后近畿圈新建公寓单价持续下行17
图17:1997年后日本住宅建筑投资规模由高位波动转向持续下行18
图18:2000年纳斯达克综合指数最高攀升到504919
图19:2001年首都圈新建公寓平均单价再次下跌19
图20:2001年近畿圈新建公寓平均单价再次下跌19
图21:2002年日本首都圈房价率先企稳20
图22:日本金融机构不良率(%)20
图23:日本“首都圈-近畿圈-全国”新建公寓平均价格同比22
图24:第三轮周期(2008年-2012年)全国新建公寓平均价格22
图25:2008年后美国掀起新一轮银行倒闭潮24
图26:2008年二季度起日本GDP连续四季度环比下降25
图27:2008年日经指数较上年下跌42%25
图28:2008年首都圈成交量大幅下滑25
图29:2008年近畿圈成交量大幅下滑25
图30:因电力供应限制等原因对工业生产产生较大影响26
图31:地震导致日本消费者心态恶化27
图32:东日本大地震后GDP同比再次转负27
图33:安倍三支箭后日本各区域住宅平均价格29
图34:2010年开始,日本金融机构对房地产企业借贷意愿恢复,房地产企业财务状况向好29
图35:日本建设投资估值29
图36:主要发达国家的房屋价格指数30
图37:日本可置业人口数减少31
图38:日本失业率2002年达到5.40%31
表
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