通江市场分析.docx

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四川旭风房地产开发有限

公司

阳光新城和南雅公寓〔新世家〕项目分析

司四川省旭风房地产开发有限公

二0一四年四月三十日

本项目现状分析:

一、位置：

本项目阳光新城地块位于通江县城，北环路，与通江县自来水厂相连，总建筑面积45329㎡，规划2栋高层建筑。南雅公寓〔新世家〕地块位于通江县城，城南大道主道上，总建筑面积36000㎡，项目周边居民量相对较多，周边配套设施和环境地块较好，对居住将有一定好的条件；属城区中心，未来有很大发展潜力和空间；

二、居民对项目的认知：

本项目属县城中心城区，使得周边人气受到很好的影响，人民的认知程度并很高，对目前区域的居家环境、氛围的认同度高。因此，本项目在推广思路上充分利用规划的优势，并抓住目前周边区域住宅产品较少的市场契机，将本项目的高品质、尊崇府邸的理念推广出去，从根本上改变通江人民对本项目及所在区域的认识，推动整个项目的销售。

三、项目SWOT分析

优势：

项目周边环境清静，适宜居家

本项目所在位置属城区中心，东边接雅欣苑小区，距通江中学直线三百米，南边与北环大道相接，西边距通江二小学校直线三百五十米，北边接二十四米大道，境清静，居家方便。南雅公寓〔新世家〕，东与银耳公司相接，南靠自然绿化森林，西与南雅公寓商住楼相连，北是城南大道主干路。

周边城市规划的实施带动本项目价值提升

政府规划本项目的建设，以方便居民出行，居住，同时也带动了本项目所处区域的价值得以提升

本项目具有较大的规模

本项目周边项目不多，有规模、高品质的楼盘少，因此要抓住这个机会，抢占市场

劣势：

（1）区域形象、美誉度属中

本项目，现阶段人流量属中，购房者的认可程度为中高。机会：

（1）面临通江房地产开发过程中的大好机会

通过对通江房地产市场的综合分析，目前，正是通江房地产市场发展的机会，目前市场上真正成规模、高品质的楼

盘基本没有成型，购房者选择的空间虽然很大，但他们更需要环境好、品质好的项目出现，因此，本项目将是上市场的好机遇。

（2）通江城市发展建设加大，农村进城人口增加，外地回城人员对住宅需求增加，都将会提升通江房地产市场的购买能力。

威胁：

通江住宅市场普通的雷同的住宅产品较多，如不在定位和推广过程中做出自己的特色，将致产品滞销。

到2013年止，通江房地产市场大小开发商林立，小产权房和违建房大量充斥市场，并有多个规模较大项目亮相，大家都在抢占市场，竞争激烈；

国家宏观调控的影响，导致全国性的房地产市场低弥表现，对房地产销售产生了较大影响，这也将成为本项目销售的最大威胁。

2013年通江房地产市场现状分析：

一、供给：、

1、开发区域大多集中在城区边缘地带，如东门酒厂沟有东方艺都、卓越经典、上东逸景等，西门有泊景湾、锦江花园、金银湾等、北环路有凯旋帝景等、南环外卓越南岸、蓝泊湾等，谢家河坝有宏霞国际等；城区中心仅有个别项目，

如诺水云天等；

2、大小开发商林立，开发规模不一，交错混杂；通江市场有大小项目30 多个，其中有相当规模和公司资质的仅有上述列举的十几家左右，仅占项目总数的1/3,其他的几十个开发项目均为本地私人修建，量少价低，无规模无环境；

3、受国家宏观调控贷款政策影响，市场开发量下降，现有楼盘基本都处于刚刚启动或者销售尾期，如上东逸景、泊景湾项目就是刚启动，而诺水云天、东林雅郡、通江花园、宏霞国际等项目基本销售结束；还有一些项目现在市场上仍在销售的基本都是本地私人修建的项目，市场的前景还很广阔；

二、需求：

1、在国家政策的影响下，整个房地产市场出现交易量下滑的局面，人们对房地产的态度都是持币观望，看国家的政策如何调整，看房地产商是否降价；虽然通江是个小县城，但是这种全国性的观望态度也使得大批准备购房的人们望而止步；

2、即使在这样的环境下，一部分人仍有大量购房需求，比如年轻人准备初次购房、外出归来安家的人员等，他们现在更看重的是三点，区域位置、楼盘的品质和开发商的诚信度，如何体现这些？一句话：看现房，看环境。具体点说就是看你楼盘在什么位置，开发商怎么修这个小区，绿化有多

少，房子修的快不快等等；三、购买群体：

1、年龄：平均年龄40岁左右。30—50岁的最多，其次为20—30岁；

2、职业结构：职业以个体/私营业主为主，其次是机关企业事业单位职工；

3、个人收入：个人收入以2500—5000元段为主；

4、居住地点：城区内居住为主，其次是各乡镇进城人员：四、市场特征：

1、需求面积：80㎡—100㎡三居室为主，其次是70㎡

—80㎡二居室；

2、房屋类型：中老年人以多层为主，占一半以上；年轻人多以电梯楼为主；

3、主体结构：受地震影响，基本需要框架现浇结构