上海金桥生态园区用地布局优化.ppt

金桥生态园区用地布局优化研究;寻找目标

——二次创业后的园区

;“二次创业〞后的园区

战略探索——开展战略

园区从土地管理输出向专业性园区管理与效劳输出转变

1、新国家战略下的金桥园区——背景的转变

长三角区域亚太国际门户的定位对园区的作用

浦东“7+1〞功能区对园区的要求

2、城市区位变化的影响——园区定位的转变

随着城市的快速开展，金桥区域已经成为城市中心区的重要组成，其经济地理区位发生了重大转变。园区土地价值上升，效劳业竞争优势突显，制造业竞争优势衰弱。经济规律导致该区域产业门类的转变。

3、管理与效劳输出战略——角色转变〔工业地产效劳运营商〕

由于土地存量缺乏，新增开展空间较少，难以与新兴地区的产业园区竞争。这就需要园区提供其它全新的产品作为开展动力。园区扩展需要转变思路，从金桥地区性的土地控股公司向工业园区效劳类公司转变，扩展在园区范畴的效劳工程，使自身成为一个现代效劳类企业。

a．管理体系〔相似园区的管理输出〕

b．企业资源〔企业梯度转移的平台〕

c．园区品牌〔建设效劳供给商品牌、园区管理品牌、企业品牌〕

d．园区资本的输出〔金融、信贷、土控参股等〕;开展目标：东方产业创新绿谷;工程研究的必要性;;;园区优化布局对策;;

合理扩展——南北区空间联系

盘活园区相邻地块，如南侧绿地等存量土地，建立南北区联系与园区整体空间架构。北区拓展方向向东、向南；南区拓展方向向东。

园区微架构调整——内部结构调整

调整园区内部的居住、公共效劳与产业区域结构，以市场机制推动园区土地开发性质转型，建立工业园区二次开展的内部空间架构。;园区土地供需研究;供需调查

供给评估

围绕土地供给与工程建设引导作为评估重点，了解目前园区在供给平台上能够提供了效劳内容与性质，以及可以操作的灵活性程度。

需求分析

围绕现阶段土地市场和实际开发工程的落实情况，分析总结目前园区内对与土地市场和工程需求的种类。

供需矛盾研究

以供需分析为根底，主要以现状土地市场的运作和工程实施情况作为评估对象。了解供需矛盾差异，获得实际市场需求与效劳供给间的错位情况。

未来开展预测

结合园区未来开展战略与供需矛盾，预测未来园区范围内需求的种类与增长情况，了解园区开展方向与企业转型情况。;用地布局优化目标

提高土地单位产出

通过对园区内高科技企业产值、效劳业产值等数据的比较，可以总结出目前园区内产业转变的方向。由此获得各类工业活动的土地产出比较以及园区内部产业开展倾向。

通过与战略功能定位目标的比照，分析新形势下土地效益的开展倾向。〔主要包括城区中心区的配套组成，现代效劳业基地，先进制造业基地，企业管理效劳中心等开展倾向〕。

改善园区用地生态效益

通过用地布局研究整合各类土地资源，建立园区生态化的土地利用策略。盘活周边生态用地资源与园区内部生态土地资源，改善用地生态效益。

改进土地使用生命周期

通过拟合土地使用周期与企业开展周期，从时间上推动土地集约利用，减少土地闲置与企业闲置状态，增加土地产出。

改善土地综合利用的深度与广度

推进土地混合利用、立体利用，推进土地综合利用的种类与方式。;优化方案;专题研究方向;壳资源的利用——以园区作为企业开展的载体：

利用现状园区的壳资源，形成二次开发

以企业作为园区开展的产品，对外通过推进与外围地区产业园区的战略合作，扩张园区的影响范围，鼓励内部企业对外开展。对内通过鼓励企业职能转变，升级成为企业内部管理、研发、创新、贸易等集中开展区域。