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房地产企业现金流的现状分析

摘要：房地产企业现金流具有数额巨大、占用周期长、占用风险性大等特点。目前，房地产企业的现金流来源主要有自有资金、银行贷款、债券融资以及联建等多种形式。随着房地产企业的不断壮大发展，其必须重视加强现金流管理，进而在日益竞争激烈的房地产行业中立于不败之地，获得长远稳定发展机会。为此，本文将当前房地产企业现金流现状展开分析，以此找出目前存在的现实问题，针对问题提出解决策略，具体有重视加强现金流管理工作、建立健全现金流风险控制体系等，更好促进房地产企业稳步发展。

关键词：房地产；现金流；问题；策略

现金流通是指将现金按照已经计划好的流程进行使用，从而使现金使用率最大化，为企业创造更多经济效益。房地产企业现金流数额巨大，且占用周期长，随之而来的占用风险也远远高出其他行業。而房地产企业是否在项目开发中获得最大利益，不仅取决于项目开发是否合理，是否具有绝对优势，是否满足市场环境需求，更取决于是否有足够的资金进行运营。在当前谁有充足现金流，谁就有更好的发展优势的时代，房地产企业若想获得更好发展，在日益竞争激烈的房地产行业中处于有利竞争地位，那么必须重视分析当前自身的现金流现状，依据现状分析是否存在问题，针对问题进行问题的合理有效解决，最终将现金流价值最大化，将自身综合发展实力提升，更具市场竞争力。

一、房地产企业现金流的现状

（一）融资渠道单一

目前，房地产企业的现金流来源主要分为四种，第一种是企业自有资金，一般进入房地产行业的企业本身就有一定的自有资金，这些资金是企业发展的基础。但在房地产企业发展扩大过程中，这一部分的现金额有限。第二种是银行贷款，企业需与银行签订定向借款合同，贷款用途与借款时签订的合同条款相符，当贷款到期后，企业需要及时归还贷款和相应的利息，或者是采取分期还款方式。这种方式是目前房地产企业最常用，也是获得大额现金流最有效、最快捷的方式。第三种是债券融资，企业为获得更多现金，会通过发行债券或者股票的形式来吸引更多小额投资者，以此扩大资金渠道。此种方式的融资速度相较于银行贷款较慢，但相对稳固，且长远来看融资价值最高。第四种是联建、参建等合伙制的其他融资形式，此种方式目前较少。从以上分析中可知，目前我国大多数房地产企业的现金流来源还是依赖于银行贷款这个渠道。而银行对申请贷款的房地产企业的资质要求较高，且对申请的贷款额度、还款期限等都有较为严格的规定和要求。一些小型的房地产企业与中大型房地产企业相比，通过银行贷款融资困难度更高。为此，很多小型的房地产企业会将融资目光转移到海外，虽然贷款成功率提高，成本付出相对较少，但同时存在的不稳定因素也更多，对房地产企业而言，存在着更多不可控、不安全风险。

（二）对现金流缺乏重视

房地产持有一定量的现金流是为了更好地促进自身稳定发展，在正常交易活动中处于有利地位。但目前我国房地产企业对现金流缺乏一定重视，尤其是很多房地产企业将销售额看作现金流，在大量投入成本后，会乐观地认为销售额可观。企业发展将会一直处于稳定状态，却忽视了一个重要因素，那就是房子建成后，不一定会在短时间内全部售出。即使售出，大部分的购房者没有足够的经济实力可以一次性付清房款，需要到银行办理贷款手续，而这个过程一般快则半个月，慢则三个月，对房地产企业而言，这些时间都较长，都会影响银行还贷时间。尤其是一部分房地产企业为了少付一些贷款利息，会将贷款期限与房子销售期安排较近，以致于若售房进度不理想，房地产企业会面临更大的经济危机。此外，企业忽视了现金流存在的重要性，若没有充足的现金流，将会使得建设项目在施工过程中无法按期完工，或者即使快速赶工使得建设项目按期竣工，但建筑质量也将受到一定影响，在后续房子销售之后，也会因为房产质量而引发更多争端，导致企业运营发展风险增加。房地产企业对现金流缺乏足够重视，这是目前房地产企业的现金流现状之一。若不能转变经营理念，重视现金流管理，那么在日益竞争激烈的房地产市场环境中，企业将会错失更多发展机会，还会将自身发展束缚、局限。

（三）对现金流缺乏战略思维

房地产企业领导者对现金流缺乏战略思维。现金流的整体控制与企业发展稳定性有着直接的关系。但目前，大部分的房地产企业领导并未重视成本管理，在房地产项目开发前，并未针对该项目特点，制定有效的、科学的预算成本计划，在建设工程实施过程中，对成本控制采取的措施不足，使得一部分现金流未充分发挥价值，无效流出，对企业整体发展带来影响。与此同时，房地产企业在制定发展战略目标时，也未依据企业本身实际情况，制定科学的成本控制计划，导致在实际经营中，资金风险隐患增加，现金流流进与流出量不符，出现紧张问题。同时，房地产企业在经营发展过程中，并不是单一地开发一个建设项目，因房地产开发项目建设周期长，且建设工作性质阶段性较强，比如建设工程项目需要经历决策