安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告.pptx

安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第1页

2项目概况项目区位惠黎路孟山路本案洲际商城韩国城柳岸花明中城小区相山路本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建韩国城，西靠待建洲际商城，东、南面为破旧居民房。安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第2页

3项目概况周围配套孟山路商业街市试验高级中学惠黎路农贸市场淮北市火车站安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第3页

4项目地块用地为淮北制药企业仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。项目分析项目现实状况安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第4页

5优势：三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。周围各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。交通便利，通达淮北各区域。开发商实力雄厚，是打造精品项目标确保。土地成本优势劣势：项目作为高层商住项目，入住条件上相比其它纯住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等）项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面难以与其它纯住宅项目相比拟靠近铁路，影响居住品质。当前规划方案中户型偏大，可能对未来销售产生影响周围为五金一条街，房屋多破旧，形象较差威胁：周围同质项目竞争激烈，韩国城、洲际商城等对项目目标客户分流。项目开启晚于同区域同类项目，市场竞争压力较大。三马路即使位于淮北市中心，但处于新旧城区交替处，区域认同度低于一马路、二马路。新城区大型住宅项目对项目目标客群分流。机会：本案在项目规划设计、户型设计、物业管理等方面有较大改进空间。淮海集团背景有利于项目在个别客群中快速传输著名度。宜商、宜住、宜投资产品定位，有利于项目快速去化。周围商业气氛浓郁，有利于项目发展商业。周围韩国城、洲际商城将建，三马路气质正在改变，将比肩一马路项目概况SWOT分析SWOT分析安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第5页

6项目性质界定地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！居住属性or办公属性？安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第6页

7推广难度开发商把控力客群选择面地段要求硬件配套要求开发商把控力：办公类物业开发属于房地产开发相对高级阶段，与住宅类物业相比，对开发商把控力要求更高。地段要求：办公类物业对地段要求较高，普通集中在城市最中心区域，而住宅类对地段要求相对较低。客群选择面：办公类主要面对商用客群与投资客群，相对于住宅在客群选择面上较窄。硬件配套：办公物业对硬件配套要求较高，基础均配有中央空调等，住宅类物业对硬件要求弹性较大。推广难度：办公类物业专业性强，对推广要求高，住宅类物业对推广要求相对较低办公属性物业开发难度高于住宅属性物业项目性质界定安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第7页

8项目性质界定推广难度二者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求更高。硬件配套要求办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。开发商把控力阳光地产缺乏开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。客群选择面从淮北还未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。地段当前淮北还未出现真正意义上办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。结论：项目二更适合开发住宅属性物业.安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第8页

9本项目物业发展方向！含有住宅属性物业！项目性质界定安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第9页

10项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思索项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展提议营销推广策略经济效益测算安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第10页

111、地段较为靠近2、价格较为靠近3、入市时段靠近4、客户定位类似所以，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案主要竞争对手做出对比分析。竞争分析竞争项目锁定标准安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告第11页

12竞争分析竞争项目指标对比楼盘名称楼盘位置建筑面积容积率建筑类型物业类型销售阶段开盘时间均价未来住宅上市量韩国城项目二对面8.19万㎡4.55高层购物中心、公寓式办公、住宅未售未定未定1万㎡柳岸花明三马路原木材企业6.41万㎡1.65多层、高层住宅、商业未售未定预计37006.41万㎡和协国际孟山路与古