时富花园DE栋开发可行性研究报告（目录）.doc

时富花园DE栋开发可行性研究报告（目录）

报告摘要

⒈1开发企业

⒈2项目简介

⒈3项目经济效益指标

⒈4结论风险及建议

项目概况

⒉1项目综述

⒉11项目位置

⒉2项目用地

⒉21用地面积

⒉22地块形状

⒉23地块现状

⒉24项目经济技术指标

⒉3项目发展状况

⒉31项目发展单位简介

⒉32项目法律手续

项目投资环境

⒊1宏观经济分析

⒊11全国整体经济环境

⒊12东莞经济环境

⒊2寮步镇概况

⒊21寮步镇经济

⒊23寮步镇城镇规划

区域地产市场分析

⒋1市场总体特征

⒋2市场供给分析

⒋21住宅供给

⒋22商业供给

⒋3市场需求分析

⒋31住宅需求

⒋32商业需求

项目发展定位

⒌1项目SWOT分析

⒌2发展

⒌3形象定位

⒌4产品定位

⒌5户型定位

⒌6客户定位

⒌7价格定位

营销策略

⒍1营销策划

⒍2营销计划

⒍3场地布置

⒍4营销费用

物业管理策略

⒎1物业管理的前期介入

⒎2管理费的确定

⒎3具体对本小区的物业管理的建议

项目可行性研究

⒏1项目投资估算及资金筹借计划

⒏11投资与成本费用估算

⒏12开发费用估算

⒏13总成本费用汇总分摊表

⒏14资金筹借投资计划及借款利息

⒏2项目销售和租贷收入测算

⒏21住宅销售单价的确定

⒏22商铺销售单价的确定

⒏23车位销售单价的确定

⒏24总收入估算

⒏3项目财务评价

⒏31税金计算

⒏32损益表及静态盈利分析

⒏33现金流量表及动态盈利分析

⒏34资金来源与运用表的货款偿还能力

⒏4项目不确定分析

⒏41盈亏不确定分析

⒏42敏感性分析

⒏43决策概率分析

⒏44风险规避和控制措施

⒏5项目效益评价

⒏51项目社会效益评价

⒏52项目环境效益评价

⒏6结论与建议

评估结论

有关说明及建议

报告摘要

开发企业

东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发销售租贷及管理业务，注册资本人民币3，200万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

项目简介

本项目位于东莞市莞樟大道与五环路莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7，397，74平方米（指E和D型），建筑面积91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17层以下。

项目经济效益指标

项目总投资：211,816,962元

项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%）；商业销售率：100%

税后利润54,114,992

成本利润率：2555%

财务内部收益率(FIRR)：3427%

财务净现值(FNPV):45,560,272

动态投资回收期：187年

贷款偿还期：2年

结论风险及建议

结论

本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预测的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

风险及建议

寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

项目概况

21项目综述

211项目位置

项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。

22项目总规划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,容积率不大于25,建筑高度控制在28层以下。

222地块形状

地块呈四边形,整体形状较规则。

223地块现状

项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件

图7：地块现状之一图

图8：地块现状之二图

224项目用地经济技术指标

根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:

项目

规划指标

建筑占地面积(只指DE型)

7,397,74m2

总建筑面积(只指DE型)

91,968,88m2

用地性质

商住用地

土地使用年限

70

建筑密度

≤29%

建筑高度

≤17

总户数

666户

绿化率

38%

23项目发展状况

231项目发展单位简介

东莞市时富花园开发有限公司

成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No0064908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定