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各类产品建筑标准
商业
半地下车库
高层住宅
情花户型
小高层住宅
多层住宅
六类公摊费用及期间费
成本汇总
规划指标
填表指引
说明
封面
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目标成本测定及控制指导书
目标成本控制指导书
目的：
明确成本控制目标及责任，指导项目开发决策，确保工程的顺利开发进行；
说明：
1.项目概况：
2.此目标成本根据项目规划方案基本确定后条件编制，成本管理部将根据工程实际进展情况，即时反映动态成本情况；
3.成本管理部负责对本目标成本进行进一步的细化工作
4.本目标控制指导书由成本部编制，由公司管理层签发执行。
总经理助理：
日期：
副总经理：
总经理：
填表指引
1、
本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。
2、
本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
3、
第一级的八大类成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
4、
开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。
5、
成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
6、
成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符合项目的实际情况请自行修改公式；
7、
项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。
8、
可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。
9、
地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。
10、
新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到总部财务部成本组。并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。
11、
表中各成本项目所包括的内容详见《万科集团目标成本实施细则》
12、
项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。
规划指标
总占地面积
m2
建筑用地面积
总建筑面积
建筑物占地面积
建筑密度
绿地率
%
计容积率面积
容积率
区内车行道面积
产品构成
占地面积
容积率
建筑面积
可售面积
产品比例
平均每户面积
户数
单元数
住宅
多层住宅
小高层住宅
户型
高层住宅
类型5
小计
公共配套建筑
商业
成本核算说明
需分摊所有八大类费用
幼儿园
分摊本身主体建造成本
会所（含游泳池）
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
物业用房
配套用房
学校
其它
车位数
停车
半地下车位
只分摊主体建安成本，或保留定额成本
架空层
根据是否可售及收入配比原则自行确定
地面车库
地面露天
不单独留成本
合计
分产品类型成本汇总表
序号
成本项目
可售面积单位成本
总成本（万元）
分摊标准说明
平均(不计地下车库)
平均
合计(不计地下车库)
一
土地获得价款
政府地价及相关费用
除地下车库外，按可售面积在所有产品类型中分摊
合作款项
红线外市政设施
拆迁补偿费
二
开发前期准备费
勘察设计费
报批报建增容费
三通一平费
临时设施费
三
主体建筑工程费
基础工程
按产品类型实发生额计算
结构及粗装修
门窗工程
公共部位装修
室内装修
四
主体安装工程费
室内水暖气电
设备及安装费
弱电系统
五
社区管网工程费
室外给排水系统
室外采暖系统
室外燃气系统
室外高低压线路
室外智
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