房地产精细化管理讲义课件.pptVIP

房地产精细化管理

房地产项目全程运作指导

房地产全程管理总控表

项目的前期阶段其中还包括各项报建和勘测

设计方案??设计要程：点细化

要点细化???

规划设计要点?????

建筑单体设计要点??

景观设计要点???

方案评选???

施工图设计阶段???给设计院足够的设计周期

项目中期阶段???对进度缺少整体把握

关键控制点及解决方法??????????增设兼职工

隐性成本分析

管理差异分析

主动控制技巧

外部管理合作关系

合同管理

标杆企业房地产成本管理深万科

1、责任成本管理责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为

2、加强目标成本管理基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性核)管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库

实施过程新施工图设计施工组织与规项目发展材料采购竣工结算扩初设计划设计成目目测标算动结目标成本本估算测标成本算一态成本算分成析本成二本目标成本形成动态成本控制

3、加强作业过程管理通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：总目标项目发展

新项目发展成本控制控制要点：控制原则：项目成本需求文件：

成本数据库系统：

设计阶段的成本控制控制要点：控制原则：需求文件：

设计成本控制70%的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本

设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……

招标成本控制控制要点：控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：

工程量清单招标的优点降低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：工程总价准确；有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更及时评估出造价咨询公司的工作质量

合同签约阶段的成本控制控制要点：控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：

合同的主要经济条款合同造价：总价合同、单价合同、费率合同付款进度：按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：2%采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%）保修金：3～5%材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等……

合同签约阶段的成本控制工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。??????

施工期间的成本控制控制要点：控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：

结算阶段的成本控制控制要点：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：

销售承诺及物业管理成本控制控制要点：控制原则：负担。需求文件：

最终形成如下所示的成本管理构架和模式领导机构管理工具管理制度

几个成本观点?成本管理要依赖于全员?成本水平是专业水平的反映?省钱等于赚钱?成本管理不等于省钱

建筑精神故乡谢谢！