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物业管理物业经营管理章

物业运营管理

第壹章物业运营管理概述

第壹节：物业运营管理的概念

1、物业运营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目

标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组

合投资管理的技术、手段和模式，以收益为对象，为业主提供的

贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

2、物业运营管理后的的管理对象通常为收益性物业。主要包括：

写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和

休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户使用，科获得经常

性租金收益，是房地产投资信托基金和激发、够投资者进行商业

高档次投资的主要物质载体。

3、我国尚无统壹的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处

的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、

乙、丙三级

甲级：优越、优良、超过（重点字）

乙级：良好、良好、达到（重点字）

丙级：年限较长、不能满足（重点字）

4、零售商业物业分为6大类

1）区域购物中心：规模巨大、10㎡之上、商业服务半径200km

2)市级购物中心：3万㎡之上、服务人口30万之上、年营业额5

亿之上、由壹家或数家大型百货X公司为

要租户。

3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业

额1—5亿元、中型百货X公司

4）居住区商场

5）邻里服务性商店

6）特色商店

5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性

复式公寓：壹套公寓住宅的诸房间在相连的俩层楼上

6、物业运营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济

寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空

间使用需求，在实现物业各期净收益最大化

的基础上，保持和提高物业的市场价值以及

未来发展潜力。

物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企

业或机构背后的投资者

7、物业管理企业：管理型、专业型、综合型

第二节：物业运营管理的层次和工作内容

1、物业运营管理的内容和物业类型和业主持有物业的目的密

切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地

产组合投资管理。其中前俩个以运行管理为主，后俩个以策略

性管理为

2、物业运营管理中的战略性工作

1）确定战略

2）确定标准

3）构建信息基础

4）决策分析：投资决策俩个因素：预期收益和风险水平

5）进行资产组合：

A:资产组合理论的原则是投资者应当把壹些合适的持有物进行

分散，从而有效地抵消壹部分风险

B:如果俩个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险

的那个方案

C:在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合

D:不要把鸡蛋放在壹个篮子里

E:在合适的选择下，整体风险应该尽可能低

第二章房地产投资及其区位选择

第壹节：房地产投资

1、房地产投资分为直接投资和间接投资

1）直接投资：投资者直接参和房地产开发或购买过程，参和

有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）

2）间接投资：将资金投入和房地产相关的证券市场的行为，

间接投资部直接参和房地产运营管理工作（包括：房地产企业

债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押

支持证券）

2、房地产投资的特性：

1）位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的壹个特性

2）寿命周期长：自然寿命壹般要比经济寿命长得多，房地产

的经济寿命和其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售

商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、

酒店、剧院40年、乡村建筑25年）

3）适应性

4）各异性

5）