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第一章房地产与房地产业

第一节房地产第二节房地产业第三节房地产经济学研究对象与方法

第一节房地产一、房地产的概念房地产(又称不动产)是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和，包括土地、建筑物以及固着于土地建筑物不可分离的部分，其本质上涵盖土地和建筑物两大部分。它有广义和狭义之区别：广义的房地产概念是土地与土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、森林与矿藏的自然资源；狭义的房地产概念仅指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。

第一节房地产?从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物?房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等?地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等

第一节房地产?从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体?房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要?房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结

第一节房地产u房地产存在的形态1.土地2.建筑物3.房地合一

第一节房地产1、位置的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的?自然地理位置固定性?交通位置的相对固定性?社会经济位置的相对固定性

第一节房地产2、寿命的耐久性?同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长

第一节房地产3、价值的双源性?房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性双重属性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结，又增加了土地价值，具有社会经济资源属性

第一节房地产4、价值的高大性5、需求的普遍性?房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品

第一节房地产6、产权分割性和权益的流动性7、保值增值性增值的原因：?有效需求增加只是稀缺性增加?通货膨胀?外部经济环境条件改善?对建筑物本身进行投资改造保值性：指投入房地产的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度

第一节房地产三、房地产的分类（一）按房地产用途分类（1）居住房地产：如普通住宅、高档公寓、别墅等（2）商业房地产；如商场、购物中心、商业店铺等（3）旅馆房地产：如各类宾馆、度假村、招待所等（4）餐用房地产：如酒楼、美食城、餐馆等（5）金融用房地产：如银行、储蓄所、信用社等（6）信息用房地产：如邮电、电讯部门、信息产业用房地产（7）办公房地产：如商务写字楼、政府办公楼等（8）娱乐房地产：如影剧院、娱乐城、夜总会等（9）工业和仓储房地产:如工厂、车间、仓库等（10）农业房地产：如农地、林场等（11）特殊用地房地产：如学校、车站、医院等（12）军事房地产（13）综合房地产：如具有两种或两种以上用途的房地产

第一节房地产（二）按房地产实物状态分类（1）按处于不同区位、地段分：城市中心、城市边缘、城市郊区、农村房地产（2）按建筑结构可分：钢结构、钢筋混凝土结构、框架结构（3）按建筑层数划分：以住宅为例，1～3低层住宅，4～6多层住宅，7～9中高层住宅，10层及以上为高层住宅（4）按建设和建筑标准：高级豪华、中等、普通标准房地产（5）按建筑物的新旧程度分：新建造的房地产和旧有房地产和危险用房

第一节房地产（三）按房地产开发程度分类（1）生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地（2）毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地（3）熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整能直接在其上进行房屋建造的土地（4）在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，没有达到交付使用条件的房地产（不一定正在建设，可能停建或缓建）（5）现房:指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产

第一节房地产（四）按房地产开发经营内容分类（1）建筑地块：指与房地产开发与经营活动相关的那部分土地，包括?住宅用地?商业用地?工业仓储用地?仓库用地?道路交通用地

第一节房地产?市政建设工程用地?公共绿化用地?教育、文化、体育、卫生等用地?港口建设用地?办公用地?军事用地?其他用地

第一节房地产（2）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体（3）房地产服务房地产服务指房地产业在其开发建设和经营管理过程中，为人们提供一系列经营性服务活动的总和，房地产服务活动贯穿于房地产全部经济过程的始终。既包括开发前的服务，也包