房地产估价()成本法课件.pptVIP

《房地产估价》第1章第2章第3章第4章第5章第6章第7章第8章第9章土地价格评估和地价分摊第10章房地产估价报告

?6.1成本法概述?6.2重新购建价格和建筑物折旧?6.3成本法总结及案例分析

?成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。?成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建?6.1.2成本法的理论依据?成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基?从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高

新近开完成的房地（称新开的房地）、可以假重新开的有房地（称旧的房地）、正在开的房地（即在建工程）、的房地（如期房），都可以采用成本法行估价。在房地保（包括投保和理）和房地中，往往也是采用成本法行估价。运用成本法估价得注意的是：在中，房地的价格直接取决于其效用，而非花的成本，成本的增减一定要效用有所作用才能形成价格；一个角度，房地成本的增加并不一定能增加其价，投入的成本不多也不一定明其价不高。价格等于“成本加平均利”，是在期内平均来看的，而需要具两个条件：一是自由(即可以自由入)，二是种商品本身可以大量重复生。

?2.测算重置成本或重建成本；?3.测算折旧；?4.计算成本价值。

房地价=房地重新建价格－建筑物折旧=土地重新建价格＋建筑物重新建价格－建筑物折旧上述公式可根据新开的房地及旧的房地两估价象而具化。2.适用于新开的房地的基本公式新开的房地可分：（1）新开的房地、（2）新建成的建筑物和（3）新开的土地。在新开的房地(如新建商品房)的情况下，成本法的基本公式：新开的房地价=土地取得成本+建成本+管理用+售用+投利+售税+开利

?⑵适用于新建成的建筑物的基本公式。?新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润?⑶适用于新开发的土地的基本公式。?新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：?新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

?新开发区中某宗土地的估价公式如下：?新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润)＋(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数。?【例6-1】某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成“五通一平”可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。假设取得该荒地的价格在开发期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发建设完成时开始销售，销售费用在开发建设完成时投入。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

【解】求取荒地开完成后可熟地平均价的程如下：（1）算荒地开完成后可熟地价的公式：荒地开完成后可熟地的价=荒地取得代价＋土地开成本管理用＋用＋投利＋售税＋开利=荒地取得代价＋土地开成本＋管理用＋投利＋可=荒地取得代价＋土地开成本＋管理用＋投利÷1－售用、售税和开利的比率（2）算荒地开完成后可熟地平均价荒地开完成后可熟地的平均价＝荒地取得代价＋土地开成本＋管理用+投利)÷(1－售用、售税和开利的比率)÷可熟地的面=(荒地取得代价＋土地开成本＋管理用+投利)÷（1－售用、售税和开利的比率)÷(荒地面×可土地面比率)=[(120000000×(1+8％)3+250000000×(1+8％)1.5)÷[1-（2%+5.5%+10%）]÷(2000000×60％)=436(元/m)2

?某成片荒地面积为1平方公里，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。在开发期内上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。则该地块可转让土地的应计成本每平方米多少万元。?【解题思路】?（1）该成片荒地的开发经营期为1年，因此应注意其计算利息的时间；?（2）由开发成本及管理费用、销售费用、应计利息计算出其应计成本；?（3）把平方公里换