权籍调查方法在农村房地一体中的运用.pdf

权籍调查方法在农村房地一体中的运用

近年来随着我国经济发展迅速，城乡一体化建设取得巨大成就，在一定程度

上提高了农村集体土地的价值，对农村宅基地进行权籍调查，可以维护农民合法

权益，避免农村社会潜在矛盾产生，对推进农村宅基地制度改革具有积极意义。

本文结合贵州省息烽县农村房地一体化权籍调查试点，探讨了宅基地上的房屋等

构筑物一体化权籍调查方法。

随着城乡一体化建设的不断推进，国家对于农村房地一体化登记越来越重视。

根据《自然资源部关于加快宅基地及集体建设用地使用权确权登记工作的通知》

（自然资发〔2020〕84号）要求，开展农村房地一体化的权籍调查，将农房宅基

地及农村集体建设用地上的构筑物纳入工作范围，以地籍调查为基础，对土地及

土地上的构筑物进行权属调查和测量。本文以贵州省息烽县农村房地一体化权籍

调查试点为例，结合工作实践中遇到的问题，介绍农村不动产权籍调查方法在农

村房地一体化工作中的应用。

1.前期准备

前期准备工作需要对工作区情况进行摸底调查，了解当地农村宅基地和农村

集体建设用地及建立在其之上的构筑物的大致情况。收集所需资料，根据收集到

的资料，结合本次确权工作实际情况，对资料的现势性、可利用利用程度等进行

分析，确定已有资料用途，确保工作顺利开展。选用技术规程及相关文件，确定

项目主要技术指标和规格后，编写技术方案。进行技术准备和人员培训。

2.进行权籍调查

进行权籍调查时，以地籍子区为单位、宗地为单元开展土地权籍调查。土地

权籍调查内容包括对权属来源、权利人、权利类型、权利性质、土地用途、界址

点、界址线、四至关系、面积等进行调查。调查工作中，农村宅基地无论是一户

多宅还是一户一宅，都应当进行全面调查。

2.1一户的认定

“一户”的认定通常以户口本为依据，即在同一个户口本上的自然人统称为

一户人。有以下特殊情况的，也可认定为“一户：

（1）依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人；

（2）通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行确定登记；

（3）因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其

中一方拥有扎基地；

2.2权力人的认定

农村宅基地的权利人必须以户口本的户主为权利人，特殊“户”的权利人以

其主要人员为权利人。宗地调查中，如果遇到户主提出要按家庭成员来对宗地进

行分宗，如果家庭成员没有单独户口本且不是特殊村民“户”，不可以对宗地进

行分宗，但家庭成员可以与户主共为宗地权利，。集体土地的权利人为拥有该集

体所有权的单位持有公章的全称。

2.3界址调查

在进行界址调查前，按照调查计划，提前2-3天向土地权利人发送指界通知，

指界通知可以为向土地权利人发送指界公告和直接将指界通知送达土地权利人处

两种方式。

农村宅基地在进行现场指界时，需要宅基地权利人进行现场指界，并提供权

利人的身份证明材料，如果宅基地权利人因故不能到现场指界的，可以出具委托

书，委托他人进行现场指界，委托人也应出具身份证明材料。集体建设用地的界

址，由法定代表人或委托代理人出席指界。并出具法定代表人身份证明、指界委

托书、代理人身份证明。现场指界时，不同的地物（相连的两宗地）连接处必须

要有界址点。

存在特殊情况时，按以下原则确定界址线：

（1）当阳台、挑楼落在公用通道、公共设施、其他权利人宗地内时，涉及

边的界址线必须以房屋墙外包为界。

（2）庭院（含院坝）需要纳入宗地范围。

（3）本宗地与高等级道路（乡道、县道、省道、国道、高速公路、铁路、

高铁等）相交时，宗地以甲方给定的道路用地线作为宗地界址线，不得占用道路

用地。

（4）土地使用者已有建设用地批准文件，无论少批多用，还是批多用少，

按实际使用范围定界。

（5）没有权源文件的宗地，按实际使用现状为界。

（6）有争议的界址应记录争议情况，待后按国家和省的规定处理；但宗地

中无争议部分且被明显线状地物或建筑物、构建物分开的，可将其划为宗地进行

调查，有争议部分作为块地，待后处理。

（7）集体建设用地界址线须按照宗地的实际使用界线为界，不受农村宅基

地界址线认定规定约束。

2.4土地坐落

土地坐落需调查至乡镇、行政村（社区）、村民组、主要街道（地名）。当

村民组、主要街道（地名）缺失或调查不够准确时，可只调查至行政村（社区）。

2.5宗地四至认定

与本宗地界址线距离小于等