情景四物业管理的启动课件.pptVIP

情景四：物业管理的启动

物业管理的启动承接查验业主入住装修管理

模块三承接查验

模块一物业的承接查验应掌握的内容：v承接查验的概念及其特点v承接查验的准备工作内容v承接查验工作的实施程序v承接查验中应注意的问题v承接查验交接双方的责任

绿洲花园竣工了，开发商通知ABC公司进行承接查验。小张在准备过程中听到以下意见：“绿洲花园前不久进行了竣工验收，正好可以用竣工验收资料代替承接查验资料！”“反正本公司已经中标，过一段时间就会入驻，承接查验不过是走形式而已。”实际情况果真如此吗？

（一）物业的承接查验的含义物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行的验收活动。

承接查验的特点重点在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上明确交接双方的责、权、利关系减少日后管理过程的维修、养护工作量熟悉物业情况，为日后管理创造条件

（二）物业的承接查验与竣工验收的区别区别承接查验竣工验收验收的目的以主体结构安全和满足检验房屋工程是否达到设计不同使用功能为主要内容的文件所规定的要求再验收验收条件不竣工验收合格，设施设工程按照设计要求全部施工同备能够正常使用完毕，达到规定的质量要求交接对象不房地产开发企业或业主施工企业向房地产开发企业同委员会向物业服务企业移交移交性质不同是企业行为是政府行为职责不同物业服务企业与开发商物业服务企业只是参加者，是直接的责任关系无直接的责任关系

首要条件表格准备提交资料人员组织在接到承接查验指令后，企业各相关部门应抽调业务骨干组成物业接管小组根据物业具体情况，准备承接查验的各种表格准备对方应提供的承接查验资料清单承接查验的首要条件是竣工验收合格

承接查验小组应当由企业以下部门人员组成：办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；公共关系部（客服中心）抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

表4-1楼宇接管资料移交清单数量序号移交资料名称单位备注移交人：时间：

表4-2公共配套设施承接查验表存在问题简述设施名称备注接管人：时间：

表4-3公共配套设施承接查验遗留问题统计表设施遗留问题简述名称备注统计人：日期：

二、物业的承接查验的准备阶段表4-4房屋承接查验表栋号：承接查验时间：年月日存在问题简述编号备注给排水土建设施照明门窗其他接管人：日期：

栋号房号遗留问题简述备注统计人：日期：

新建房屋承接查验应提交资料政府部门产权资料验收合格资料配套设施及公用设施资料工程技术资料其他相关资料

原有房屋承接查验应提交的资料房屋所有权证、土地使用权证等产权资料有关司法、公证文书和协议房屋分户、房屋设备及附着物清册建筑、设备、环境绿化等技术资料

这是承接查验工作的关键环节，主要在拟承接物业的现场进行，包括物业的承接查验的程序、内容、标准及方法。

建设单位书面提请承接查验承接单位15日内签发查验通知成立查验小组及资料准备对查验中发现的质量问题的处理符合要求的，承接单位应在7日内签发验收合格凭证

业委会书面提请承接查验承接单位15日内签发查验通知成立查验小组及资料准备交接双方共同清点物业明细及使用状况符合要求的，承接单位应在7日内签发验收合格凭证

承接查验的内容、标准及验收方法针对住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设施等，验收标准参照建设部《房屋承接查验标准》并达到业主的合理要求。包括房屋建筑质量的验收、房屋附属设施质量的验收、公共设施承接查验标准及、其他特殊设施的验收。

梁柱板主体楼梯、扶手顶棚墙面房屋建筑质量的验收门窗地（楼）面

防盗网、室内配电箱、门铃、其他供水系统、排污管道、地漏、卫生洁具插座、接线盒、开关、灯具ERP房屋附属设施质量的验收

公共设施承接查验标准及检验办法基础设施、天台、公共天线、屋面避雷设计、消防设施、水区路灯、绿化、小区道路、垃圾池（箱）、垃圾转运站、岗亭车库、沙井、检查井、化粪池、明暗沟、挡土墙、泄水孔、踏步、台阶、水池、水箱、信箱、景观、雕塑和文化娱乐设施

其他特殊设施的验收中央空调电梯的供暖系统的验收其他验收的验收

人员选配要精干管理配套要关注验收立场要明确产权界定要证明遗留问题要备案管理权限要清楚保修事宜要落实验收手续要齐全特殊信息要收集验收签字要谨慎

双方的责任交付使用后发生隐蔽的质量事故物业硬件设施不合格资料不全等遗留问题验收不合格问题记录，交如属设计、施如属使用、管接人签字确认；工、材料的原理不善的原因，双方协商处理问题记录，交办法并商定接人签字确认；要求交接人限期解决因由建设单位负责处理由接管单位负责处理时间复验联系补齐

案例：西安市某物业