社区商业典型案例及战略趋势分析.pdfVIP

如果说政府是主导社区商业规划的“总设计师”，开发商就是社区

商业建设的“施工团队”。一个好的社区商业项目离不开政府的宏

观指导，同时，也离不开地产开发商的匠心打造。开发商作为社区

商业项目建设的“先头部队”，对社区商业的项目规划、产品设计

和开发建设有着不可忽视的作用，而部分开发商因自身经营业务的

广泛，也对开发的社区商业产品后期的运营，起到一定的促进作用。

开发商的类型

内外资企业共存，多业务板块并行

现阶段，我国社区商业开发商主要有三种不同的类型：第一类是具

备较高专业能力的商业地产开发商，如华润置地、中粮地产等；第

二类是专业的外资商业地产开发商，如港资发展商新鸿基集团、嘉

里集团、崇邦集团，新加坡开发商凯德集团等等；第三类则是以传

统住宅业务为主的开发商，如万科地产、龙湖集团、金科地产、东

原地产等。

社区商业各类型开发商各项指标对比由于各企业的集团战略、资本

情况、业务发展情况等的不同，加上其在社区商业板块的拿地能力、

规划能力、运营能力的不同，形成了一些差异化的社区商业发展策

略。类型一：内资商业地产开发商目前国内专业的商业地产开发商，

很多都具备央企背景，在政府资源与融资能力方面都有一定优势，

品牌影响力较强，且具备多业务板块的运营能力。社区商业板块的

发展往往和其他板块形成联动合作，例如消费品、零售、住宅地产、

物业服务等。✦典型代表企业——华润置地华润一直拥有高效的经

营现金流和活跃的境外低息融资，战略业务共涉7个单元。其中华

润置地主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务

等。在商业地产领域，华润置地提出了“精准投资、卓越经营、变

革创新”的发展策略，已经形成从低端到高端的5条产品线，并在

全国范围内成功复制，其中社区商业是其中重要的一环，其战略目

标是通过集中持有运营，来获得长期稳定的收益，提升品牌整体形

象价值。华润置地京通plus365社区中心类型二：外资商业地

产开发商很多外资商业地产开发商在商业领域已经积累了多年的经

验和资源，擅长商业的精细化规划和长期运营，融资成本较低。不

同于“商业附属住宅”的思路，外企开发商的商业项目很多都是城

市综合体中的重要部分，通过对销售与持有类型产品的有效组合、

对开发顺序和周期合理控制等方式，兼顾资金的长短期效益和良性

循环。有效地解决变现和运营的矛盾。✦典型代表企业—崇邦集团

以崇邦地产为例，在大多数开发商都把重心放在住宅领域时，崇邦

以极具前瞻性的战略眼光，深耕商业领域。其项目多为选址在有较

大价值上升空间的区域，专注于开发有商业功能的城市综合体项目，

这其中商业部分作为项目的“主导引擎”，其战略目标是带动其他

物业协同发展。崇邦目前的产品线包括区域型中大型商业中心，例

如大宁国际商业广场、金桥国际商业广场等，也包括中等体量的社

区型商业，如嘉亭荟。崇邦集团大宁国际商业广场类型三：以

传统住宅业务为主的开发商传统的住宅开发商在住宅业务成本增加、

利润趋薄的情况下，商业地产在集团务体系内的地位越来越高。很

多开发商近些年纷纷成立商业管理公司，形成独立的业务板块。在

社区商业领域，很多住宅房企逐渐形成了成熟而细化的产品线，借

助自身强大的住宅开发能力快速复制和扩张。✦典型代表企业一一

万科万科在商业地产方面有过较长时期的尝试。在多个地区拥有不

同的社区商业产品模式，如深圳的万科红、上海的2049系列、杭州

的宸天地等，整体策略正在从单纯的住宅附属物业，逐渐形成独立

的产品线，从前期单纯提升住宅溢价为目的，到现在更加注重独立

的财务表现。万科2049海上传奇

开发商的战略趋势

提升专业运营能力，多产品线共同发展

从以上的分析可以得知，社区商业在开发商产品体系中的战略定位

涉及到几个层面的问题：第一，企业的发展战略决定了社区商业的

角色地位；第二，商业不再简单是住宅的附属，而是逐渐形成独立

的产品体系；第三，社区商业产品的发展模式，包括开发模式与运

营模式等，与企业的财务要求、融资能力以及资产管理能力有直接

关联。

因此，从众多开发商表现出的战略布局上，可以得知，社区商业在

开发商集团的战略中的几个较为明显的趋势。趋势一：社区商业逐

渐实现产品线化社区商业产品线化，首先是项目的体系化，如龙湖

星悦荟，作为时尚型社区商业中心的标杆产品线，全部为自持运营。

已在全国重点城市（如北京、重庆、成都、西安等地）实现战略布

局。另外如上海大华集团，经过多年的发展经营，目前已经形成了

以“大华嘉年华”区域型商业为核心，