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[房地产REITs发展现状及趋势]房地产现状及发展趋势
房地产REIT发展现状及趋势一、引言房地产投资信托资金(简称
REIT)是一种通过发行收益凭证或者股份来汇集资金,有专门管理人进行
房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。我国
房地产行业进入“存量时代”,催生房地产商业开发模式由“开发商+银
行”转型为“私募基金资产管理机构+类REIT/REIT”结构。房地产企业
通过私募基金、REIT等方式盘活存量资产、增加股权融资来形成
“投――融――管――退”的管理闭环,实现更加健康的可持续发展。我
国房地产REIT发展现状如何,在发展中存在哪些障碍,未来发展趋势又
是怎样,值得深入系统研究。
二、我国REIT产品的市场表现(一)我国REIT产品在海外市场上的
表现亚太房地产协会发布的GPR/APREA研究报告显示,在过去的一年里,
中国REIT市场表现超越亚太所有其他REIT市场的表现,共有7个自由流
通市值约45亿美元的大陆资产在新加坡、中国香港等地发行了REIT产品。
在中国香港市场上,2005年国内越秀REIT的成功发行成为中国第一支真
正意义上的REIT,但随后,房地产限制外资政策的发布使得万达、华银
控股等一系列想在中国香港上市REIT的脚步停滞。直到2022年,受《关
于加快发展公共租赁住房的指导意见》的影响,汇贤REIT、春泉REIT、
开元REIT相继在中国香港上市。2022年12月11日在新加坡上市的北京
华联商业信托,成为中国首家新加坡上市的REIT产品。随后在2022年,
大信商用信托、凯德商用中国信托相继在新加坡交易所上市。这7个在海
外市场发行的REIT市场表现良好,年收益率达15.92%,位于亚洲市场第
一。虽然中国境内并没有真正出台相关法律,但中国大陆资产离岸上市已
屡见不鲜且资产普遍表现优质,表明国内并不缺乏作为REIT标的资产的
优质物业,其在境外成功上市为国内真正发REIT出台奠定了基础。
(二)我国REIT产品在国内市场上的表现就证券化市场的关注度来
看,2022年上半年证券化市场关注度最高的前10名产品均集中在房地产
行业,其中类REIT就占到了5家。其原因在于房地产行业作为金融服务
实体经济的典型代表,正面临从传统的商业模式步入私募基金和资产管理
机构加类REIT和REIT这样一个资管商业开发模式的阶段。目前,我国符
合国际标准的公募REIT还没有正式出台,但是可以看到在近期发行的若
干类REIT产品中,真正依托资产而非主体的权益性产品占比越来越大,
种类越来越丰富,这就拉近了类REIT和公募REIT的距离。
2022年上半年,国内发行的6个总额97.81亿元的类REIT产品,均
做到了创新突破,促进了公募REIT的发展。特别是2022年3月13日发
行的保利租赁住房REIT一期,验证了“以REIT打通租赁住房企业退出渠
道,构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,而此产品设计的储架发
行机制,间接实现了公募REIT的扩募功能,是我国REIT发展史上里程碑
式的产品。同时,在2022年4月27日,首个百亿级的租赁住房REIT产
品――碧桂园租赁住房类REIT――首期成功挂牌流通,将进一步推动国
内REIT的规模化、纵深化发展。
三、我国发展REIT的制约因素国内的REIT产品已经成为重要的金融
支持不动产融资的工具,但目前仍是以私募发行的类REIT为主要业务,
公募REIT近年来呼声高涨但发展依然受阻。下面将具体分析制约我国公
募REIT发展的因素。
(一)缺少统一的市场化运作环境REIT发展离不开制度保障,相较
国外成熟的REIT市场拥有一整套针对REIT的法律制度,我国还处于
REIT发展的摸索阶段,并没有建立起适合发展REIT的法律制度。基金业
协会洪磊会长曾在中国REIT论坛中指出:在REIT的资产端,由于缺少统
一的资产认证平台,导致诸如工商过户、不动产权属变更以及税务等具体
操作必须在基础资产所在地完成,这就造成了信息收集复杂繁琐,并且股
权资产转让体系没有彻底建成,导致REIT产品的流通性极差,交投量极
低。目前的REIT操作过于分散和个性化,没有与国际市场达成一致标准,
背离了证券的内在要求,不利于发展统一、标准化的REIT市场。
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