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物业服务费简述(1修改)

物业服务费简述

一、物业服务费的概念

物业服务费，是指物业服务企业按物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

通俗的讲物业服务费是物业公司按照其职能，根据相关法规的规定对物业服务的全部活动（提供服务全过程中所耗费的物质消耗和活动消耗）所需的成本，通过科学测算编制出费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业公司交纳的费用。

从物业服务费概念看出，物业服务费关系到小区业主的切身利益和物业公司的健康发展，也和我们每一个员工工作紧密相连。

目前物业服务费价格标准主要有两种：

1、政策指导价：

是指政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围来规定基准价及其浮动幅度，指导经营者定价。十价工服规〔2012〕57号“关于公布十堰城区普通住宅物业服务等级收费指导价的通知”

2、市场调节价：

是指经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。也就是通过招投标。

以上两种价格标准都是经过科学测算形成的。政府指导价是政府价格部门要根据居民收入、生活水平、价格指数测算；市场调节价是经营者要根据项目的面积、需要的人员、入住户数、支出成本额等因素测算出来的。（具体测算办法在这里不多讲）。

二、物业服务费标准确定

在实际工作中以政府指导价格为依据，区别不同的物业性质和特点，分四种情况分别确定：（指导价的作用）

1、前期物业服务费：业主委员会未成立前由开发建设单位根据选聘的物业服务企业提供的物业服务质量、与购房人在购房合同中约定物业服务费具体标准。合同期满或业主委员会成立后，以物价制定的物业费收费指导价为依据，双方协商约定具体物业服务费标准。一般控制在指导价的范围内。（区域内已交付的专有面积超过建筑总面积的50%时，召开业主大会，成立业主委

每一级的服务内容也不一样，服务等级越高，收费标准越高，优质优价，它是引导业主正确评价物业服务企业的服务质量的标杆。

物业服务费是物业管理服务活动正常运转的“血液”，没有这个资金保证，我们的保安、保洁、秩序维护、设备设施维护难以进行；反过来如果我们的保洁绿化、工程维修、秩序维护不按约定的服务等级标准或公司制定的作业手册操作、质量不到位、不达标、服务水平差、业主不满意，损害了业主的利益，那么物业服务费是难以收回，二者的关系是相互制约，相互促进。

由二者的关系看出：服务是物业公司的“生命线”，它直接影响业主对物业服务满意度、影响到物业服务费及费率的高低，影响到公司的经济效益，影响到公司的声誉。所以，物业公司在保质保量的完成服务内容的同时，还要积极贯彻“想业主之所想，急业主之所急”的服务精神，全方位、多层次开展各类满足业主日常生活的服务项目，拉近与全体业主的关系。

九、物业公司如何做好物业服务工作

1、从公司内部着手，加强自身服务意识培养

公司每位员工牢记我们的服务宗旨“业主至上、用心服务”，在思想上有清醒的认识，我们是来为业主服务的，不是来管理业主的，要认真学习操作手册、程序，保证每一个环节的服务都达标。同时在思想上要有危机感，因为服务水平是业主考核物业公司的唯一标准。业主不满意，物业服务合同可能解除，公司被解聘，在这里就干不下去，就有可能走人。

2、加强员工的培训、考核、评比

公司通过定期培训、考核、评比等办法，提高物业公司员工的素质。公司有培训计划、各项目也有培训计划。培训内容按保洁、秩序维护、客服、维修等板块分别进行，对每一个版块的服务质量都定有标准，公司对各项目定时不定时检查，发现问题及时整改。做的好的、突出的及时表彰。每半年评比服务明星，优秀员工。通过培训、考核、评比，奖罚分明，增强员工积极向上的精神，调动员工的积极性提高员工的素质，使服务质量更上一个台阶。

3、建立标准的作业操作手册

物业服务环节多，程序复杂，根据实际情况，每一环节都要有一个标准操作手册和可行细致操作程序。如员工服装统一、作业时间、举止、语言，保洁程序、上门维修服务程序、各项应急方案、秩序维护工作手册等。大家应该明白只有在服务标准上下工夫，按高标准要求，才能造就一支业务水平高，管理经验丰富、自身素质强的队伍，才能满足物业服务的发展。

4、加强与业主的沟通

在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，多听取业主的意见，了解业主需要的服务项目，及时解决投诉，让业主知道物业公司时刻关心着他们，这样既了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到互相支持，互相理解。如：举办各种与业主联谊活动、电话沟通、上门征求意见等，搭建与业主沟通的平台，从而与业主建立良好的关系。

5、积极完善自身的的服务体系

一个物业公司的服务内容包括常规性公共服务、针对性专业服务、委托特约服务，物业公司要针对这些服务进行规划，满足业主的需求：

①常规性的公共服务、实施专业管理、突