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销售法律风险检查要点

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万科集团销售法律风险检查标准手册

(共计199个风险检查点)

土地使用权证检查点1证件是否已取得2土地使用权有无被

抵押，如已抵押，有何措施保证与时解除？3土地使用权如

果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知

购房人？4土地使用权证对应的土地使用年限、用途，是否

与销售合同与销售宣传对应，有无宣传错误？5土地使用权

证对应的土地使用权人是否与销售合同与销售宣传对应，有

无宣传错误？6土地证的红线范围是否与我司实际建设用地

范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？7物业

管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否

有冲突？

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检

查点1是否已按时取得证件？2证件是否为临时，是否已过期

限需要更新？3许可的建设范围是否与我们实际建设范围一

致？4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？施

工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投

标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。2对同一工程

内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、

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计价依据、保修期等重要内容3阴阳合同不一致的，判断效

力与公司风险，评估要否再采取相应的应对措施4有无对分

包、转包、劳务分包作限制性约定与责任的分配约定？5合

同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有

无违约风险或其他风险？

设计委托合同检查点1设计人有无合法资质？2项目设计要

点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划

图、详规图、各期总平面图一致

规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各

期总平面图检查点1规划设计要点有无与土地出让合同约定

不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？

公司有无风险与如何应对？2设计要点是否有违反法律法规

或国家行业规范的强制性要求？3重点关注1：物业服务用

房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面

积与位置是否符合国家与地方法规规定？4重点关注2：楼间

距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。5重点

关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？6重点关

注以下事项：拟建设与宣传比例与规划要点比较，有无变

化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？7重点关注1：配

套，包括学校、会所、公共娱乐健身场所，老人活动中心、

社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、

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超市、管理用房、员工值班宿舍、等等，其面积、位置8重

点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布9重点关

注3：不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活

动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、

商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人

工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无10重点关

注4：楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面

积、容积率、总户数等11重点关注5：绿化指标：包括绿地

率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、

水面面积等数据。12如出现以上不一致，是否已有风险应对

方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否

涉与到对前期已购房业主的违约？13如出现以上不一致，如

是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销

售合同中特别纠正？14规划变更：有无前后规划设计变更？

15如有，实际施工和建设计划有无对应调整？16如有，对外

宣传与拟签署的法律文件有无特别对应调整？

代征代建用地检查点

1是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？2如有，公

司的相关义务有无按时履行？3如有，相关费用有无需要业

主承担，如需要，在何处取得业主同意？4如有，公司后期

在宣传中有无正确告知业主？5是否存在在红线外用地上建

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设或收益但无依据的情形？

学校、医院、公交等各类配套设施合作合同检查点

1合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？2合同、

批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符

合？煤气、水、电、、宽带网络、有限电视等基础设施

设备配套合同1能否按计划建成，销售合同确定的时间与此

是否对应？

环境影响评估报告（环评报告、环评批复）检查点