房地产开发可研报告指引.docx

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可行性研究报告指引

向置业董事会以及股份公司提交项目决策时，应按本指引内容提供可研报告，其中不需要提交股份公司决策的，可减少部分内容及测算表格，具体见本指引有关内容。

目录

要求提供以下内容所列标题两级目录，附件及各应附的测算表也需要列示。

总论

一、项目决策背景

说明项目提出的经济、业务背景，提供本项目的特别理由，是否符合企业发展战略要求。

二、项目来源方式

说明项目来源渠道，项目或地块的出让方式，如土地出让信息、现有项目公司提供、上级领导安排、合作方推荐等。

三、项目简况

简要说明项目位置、用地规模、用地性质、建筑规模、前期开发进度及取得的开发手续情况、项目权属、前期投资情况。

四、项目取得条件

如为公开市场出让，要求说明：保证金与地价款（起始价、增价幅度）；竞买申请与竞价起始时间；付款进度要求；出让要求关键点；评分标准（或有项，适用于投标项目）。

如为合作开发或通过合作方收购后合作开发，要求说明合作公司情况，包括公司简介，公司现状，股东实力，历史业绩，资信程度；需要说明合作方与股份公司是否有关联关系、合作方义务与责任、合作方式及期限；项目或土地取得方式；项目取得成本及支付要求；其他取得条件；等等。

如果已经与合作方达成初步意向，应将合作意向附后。

以上内容可根据具体项目情况、所取得的资料情况进行调整。

五、本报告的编制依据以及限制性因素

说明本报告编制的依据，如政府出让地块的文件资料。

说明本报告使用的限制提示，如经济分析的结果将依赖于市场的变化和实际报批后的规划数据，可研阶段尚无法了解到的政府的具体配套要求等限制性条件。

六、可行性研究结论

说明项目是否具备稀缺性、成本差异等优势。结合合作条件（股权比例收益分配等）后分析地块取得成本是否仍具备优势，给予合作方的利益的合理性、可行性以及是否在取得的成本优势范围内。

说明成本、收益等主要经济指标，说明经济可行性。项目建成后的社会经济影响等，并揭示项目运作中潜在的风险，有针对性的提出下一步工作建议。

第一部分 项目基本情况

一、宗地位置及四至

1、地理位置与区位关系

说明宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。说明与城市标志性区域、建筑物和市政设施相对位置关系以及地段的定性描述。

要求附图：项目位置地图，标明标志性区域、建筑物及市政设施。

2、用地范围与四至

要求说明地块形状，说明四至、与相邻物业的情况，及其他必要的说明。

要求附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据，并附有表明四至范围现状的图片。

二、地块现状及交地条件

1、宗地现状

说明地势平坦程度，与周边地势比较。

说明地面现状情况。包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积。

要求附图：地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。

地面现有居民情况。包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开

工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。

地下情况。包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。

要求附图：地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

土地的完整性。是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。

地质情况。包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

2、承诺交地状况

3、承诺交地时间

4、前期市政状况

主要说明宗地内市政接口情况，如“三通一平”或“七通一平”；如宗地不具备“七通一平”条件，需要说明各市政接口与宗地的距离、接入成本及接入的可能性，包括道路现状及规划、供水、排水、供热、燃气、通讯、供电等。

以上内容应由工程部门配合完成。

三、用地性质与规划指标

项目总用地，净用地，容积率，总建筑面积。要求提供“用地与规划指标表”。

四、生活配套

1、交通状况

地上公共交通、轨道交通情况。

宗地出行主要依靠的交通方式。说明是否需要发展商自己解决。

规划发展情况。近期或规划中是否有地铁、轻轨、道路等对交通状况有重大影响的工程。

2、大市政配套

包括水、电、气等配套到位的情况及具体位置，是否符合开发要求。

3、现状生活配套及规划情况

要求说明现有生活配套设施情况，包括教育：大中小学及教育质量情况；医疗；商业，大型购物中心、主要商业和菜市场、银行、邮局；文化、体育、娱乐设施；其他。规划中的应说明规划情况及实施进度。要求附图：周边道路和设施、楼盘分布图。

根据情况需要，可列表反映周边配套设施分布表。

分类

分类

名称

与本项目的距离（米）

教育配套设施

医疗配套设施

商业配套设施

体育设施

金融服务机构

交通系统

酒店

五、结论

应说明项目开发