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业主概念和权利的司法解释

业主概念和权利的司法解释

两个司法解释总结了?物权法?实施以来的司法实践中出现的问题,根

据立法规定提出了审判中应当掌握的原那么,给业主与物业效劳企业提供了

一个明确双方权利义务和衡量自己行为尺度的标准。

业主的概念

业主是指一定物业的主人,包括自然人、法人、其他组织和国家。住宅小

区业主通常是指购置房屋的所有权人,是物业管理法律关系中的重要民事主

体之一。?物权法?第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专

有局部享有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权

利。法律虽然给出了高度概括的文字规定,但并不能涵盖和解释实践中所出

现的种种特殊现象。

根据最高法院?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设

干问题的解释?第一条规定:“依法登记取得或者根据?物权法?第二章第三

节规定取得建筑物专有局部所有权的人,应当认定为?物权法?第六章所称的

业主。〞简单地说,凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。能拿

出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根据继承关系取得房

产所有权的人就是业主,自己合法建造房屋的也能成为业主,已经买房但还

未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的,

因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权(物业所有权)

确定所有权人。

实践中往往有这样的情况:子女购房常年在外工作生活而父母常年居住;

子女购房与父母共同居住;子女购房居住父母不定期来同住。这样的父母夫

妻子女都是小区的业主还是应当有所区别?区别何在,标准是什么?住宅小区

是个业主自治区域,个人是否具有业主身份,能否以业主身份参与小区公共

事务或担任自治组织如业主委员会成员,这就成为一个较复杂的问题。与法

律上的业主概念(或称狭义上的业主)相对应的就存在着一个生活中的业主

概念(或称广义上的业主),生活中的业主就不享有或不完全享有法律上业主

的所有权利,这是司法解释所明确的业主身份确认的根本原那么,也是对业

主进行区分的标准。

子女购房依照法律规定产权人就是法律上的业主,其父母尽管居住在这

里,享有占有、使用住房的部份所有者权利,但其不能处分住房产权。有的子

女另有住房居住,或在国外工作生活,并不在住宅小区生活,也不直接享有并

行使业主权利。而其购房是为父母提供居住,其父母在小区内生活,享受物业

效劳,小区公共管理事务直接与他们的各项利益有关,其法律地位相当于法

律上的准业主,笔者认为经其子女书面授权委托,明确这类业主可以享有行

使业主权利、参与小区公共事务,有投票和参与选举(被选举)的权利,经其他

业主认可并经选举成为小区自治组织成员。

有的家庭三代同堂,户籍、生活居住也都在小区内,购房者是第二代子女,

三代都享有物业效劳,小区公共事务都与他们直接有关,而对某一具体事务

三代人可能会有完全不同的意见和看法,确定有投票权和被选举权的只能按

照法律上的业主标准来确定,其他人只能作为生活中的业主来确定身份,不

享有法律上业主的完整权利,不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法

律主张(生活中的一般要求除外),否那么也是无效的。

行权人身份进行提示,保证投票结果的有效性。如果无视这项工作,就可能出

现某户虽然表示了某种投票意见,但出现行权人否认投票意见的现象,导致

投票结果不准确。也可防止不具有业主身份的人以业主名义要求物业效劳企

业提供额外效劳,甚至扰乱小区管理秩序。这种审查与选举活动中的选民、

候选人资格审查性质相同,因此应当成为住宅小区自治管理活动中的一项常

规工作内容。

业主的权利

除了一般民事主体所拥有的民事权利外,住宅小区的

业主还应具有特定主体的权利。

住宅小区业主的权利首先是对物业专有部位的完整所有权,即对其所购

房产的占有、使用、收益和处分的权利。作为所有权的法律特征就是强调所

有权是绝对权(即对世权)。所有权权利主体是特定的,而义务主体是不特定

的。业主对其物业的所有权受到法律的保障和他人的尊重,实践中发生物业

效劳企业员工为迫使业主交纳物业费而切断房屋的进户水电设施,导致业主

无法使用水电和正常居住,这是对业主使用物业权利的严重侵犯,是一种违

反法律规定的违法行为,物业效劳企业应当为此承当侵权责任。

业主对住宅小区共有部位共同享有使用权、收益权、参与管理权。

业主对涉及小区自治公共管理事务有知情权、参与管理权、提出意见建

议权和监督权。

业主对物业效劳企业