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全国房地产估价师考试重点试题精编
注意事项:
1.全卷采用机器阅卷,请考生注意书写规范;考试时间为120分钟。
2.在作答前,考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。
3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写,字体工整,笔迹清楚。
4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答,超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。
一、选择题
1、某套住宅的月有效毛收入为3000元,运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水,使该住宅被水淹,需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元,在装修期3个月内均匀投入,装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被淹造成的损失为()元。
A.49627
B.57647
C.65548
D.65920
2、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离()在同等条件下的正常价格。
A.同一城市房地产
B.同样用途房地产
C.相同房地产
D.类似房地产
3、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,不可续期,已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为()万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
4、“气之根”是
A.心
B.肝
C.肺
D.肾
5、某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是()元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
6、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A.预期未来收益
B.预期收益能力
C.预期价格高低
D.预期价格涨落
7、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建成本为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万元。
A.61.84
B.78.35
C.84.88
D.173.17
8、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于()元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
9、某写字楼的建筑面积为4000m2,剩余经济寿命为32年,由于没有电梯,出租率仅为80%,月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%,月租金为40元/m2,报酬率为6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为()万元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
10、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%,则可比实例的成交价格与正常价格的关系为:可比实例的成交价格×()=正常价格。
A.1/(1-S%)
B.S%
C.1/(1+S%)
D.1-S%
11、“肾者,胃之关也”,是指
A.肾藏精
B.肾主水
C.肾主纳气
D.肾主生殖
12、并称古典地租理论之双璧的是()的地租理论。
A.威廉·配第和亚当·斯密
B.大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能
C.亚当·斯密和大卫·李嘉图
D.马尔萨斯和马克思
13、下列哪一位是“金元四大家”
A.吴鞠通
B.叶天士
C.薛生白
D.刘完素
14、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在价值时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
15、估价对象由()
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