H1商业地产定位报告.docx

“媚 ”

夜之璀璨点亮芳华

核心商业H1

招商方案

销售部 孟超

2014年01月12日

第一部分：项目理解及分析

一、项目分析

（一）H1项目简介

本项目H1楼体位于和平路与大龄路交叉口、黄河医院西邻，是一栋具有厂房标志性的项目楼。

项目H1楼体紧邻和平路，交通便捷（多路公交直达），整楼高14米、长108米、进深18米，楼体两侧可加装上楼便梯；楼体建筑面积7005㎡（2335㎡×3）。建筑采用框架结构，整体内部有36根立柱，两侧拥有部分隔间，楼设3层、层高1F5米、2F4.5米、3F4.5米，地下一层高为4.7米。建筑一层设计有3个出入口，内部配置电梯1部（厂房货梯）。项目门前还配备车位约40个，停靠方便。

项目是一个具有工业历史的建筑，曾作为国内著名量仪生产企业经营，因此内部空间较大，且市区知名度较高。

（二）项目现状

项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。

由于曾经作为厂房从事生产工作，转型为商业用途，基础设施不完善。

周边环境（安全维护、线路布局等）略显杂乱，不适合直接对外开放。

（三）项目周边配套情况

1、交通配套：紧靠和平路与大岭路两条城市主干道（3路、8路、5路、14路、迎宾1号、陕县1路等多条公交线路直达），交通便利，主要辐射区域住宅小区居多。

2、商业配套：园区位于市区中心地带，门前沿和平路向东为大张广场老商业中心，毗邻黄河医院，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。

3、环境配套：临近人民公园、保健服务门店多，周边小吃门店居多。

4、教育配套：周边有外语小学、市一小、市二中等市内重点学校。

二、项目的优势条件分析

市区主干路交通枢纽，通达性良好；

“城中之心”，价值永恒；

坐拥广阔绿地花园，绿荫林立，感受优雅、宁静。

楼体风格独特，外在气质内敛、浑厚。

建筑施工严谨，质量可靠。

三、项目的难点分析

商业氛围不足，人流引进困难

项目所在地段虽是市区中心地带，但长期以来从事生产，并未涉足商业领域，所以商业发展预期会有所缓慢。

商业定位不明确，招商入住困难

项目目前虽有部分商户有合作意向，但对于整体招商政策、定位，还未出台明确规定，对招商后续发展会有较大影响。

生产转型商业开发，基础配套不完善

商户招商要考虑硬件配套设施，如墙体、楼板、步梯、电梯、货梯、给水/排水、用电、消防配套等的改造安装。

对外形象欠佳

项目目前为空置厂房，之前的生产活动给市民留下了深刻的印象，不易改变，因此本项目必须重新树立经营形象，在推广上要有所突破。

第二部分：项目的初步定位

一、项目定位的关键因素

1、差异化策略

由于市区内商业圈发展呈同心圆分布，并且项目邻近市区最大、最具吸引力的大张广场商圈，整个商业圈汇集了相当数量的零售项目。本项目自身并不具备短期内带动大量快速消费人流的条件，因此，本项目应避免与大张广场商业圈项目定位的重复，同时应提升项目现状，转变和提升项目商业形象和档次，找准产业定位，打造独特、创新的商业模式。

商业形态分昼夜，消费无昼夜；

目标直击随即体验型消费；

园区内整体规划，业态分布互补；

提供专业的管家式服务，使园区后续服务得以品质性提高。

2、招商和规划

招商一方面关系到定位的实施，另一方面也是销售及融资成功的基础。规划则是项目成功的另一个重要因素，而H1项目开发更要注重追求开发与运营的统一。H1招商直接关系到整个园区的后续开发和招商计划，要统筹安排娱乐、休闲等不同业态互补，注重店面位置、规划、档次上的合理搭配，以提高声誉、降低风险，达到持久盈利目标。

二、商业物业定位条件及规模

（一）、市区商业消费结构及特征

2013年全市GDP达到640亿元，增长14.5%；地方财政一般预算收入完成37亿元，增长26%，经济连续10年实现较快发展，城镇居民家庭恩格尔系数为38.3%（生活必需品消费指数偏低，其他消费较高）。

全市实现社会消费品零售总额144.09亿元，其中批发零售业实现社会消费品零售额

122.52亿元，占全市消费品零售总额的85%。

2013年初又在《2012年中国城市竞争力蓝皮书、中国城市竞争力报告》中三门峡生活质量竞争力被评为河南省第四位，每年有数百万游客到三门峡旅游、娱乐、消费，极大地繁荣了三门峡市的商品消费市场。

(二)市区传统商业圈特征

市区商圈业态特点

市区商圈位于黄河路中段，大张广场附近。现阶段市区商圈呈同心圆发展，目前商圈中的主要商家有大张广场、建业步行街、百货楼、千禧量贩、时代广场、丹尼斯百货、嘉亿广场（在建）等，其中丹尼斯百货是目前最具知名度的大型百货商场。另外，核心商圈向东新世纪百货、赛格广场、华兴商厦、虹桥家电广场等大型卖场的加入，加剧了该商圈