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中国商业运营服务行业现状及趋势分析

一、商业运营服务行业概述

商业运营服务，是指向零售商业物业（包括商业广场及购物街）开发商或业主、商户及消费者提供综合服务和运营服务，包括开业前期到开业后整个生命周期。该等服务的目的为确定零售商业物业的定位及设计、为业主优化商户及品牌组合、从服务提供商的品牌储备中物色商户、协助商户提升业务表现、提供专业物业管理服务、为消费者打造独特的生活体验及通过专业的能耗调控和消防系统帮助业主提升日常管理水平并降低运营风险。

二、商业运营服务行业现状

1、商业广场数目

2017年至2022年，中国在管商业广场总数由16394家增加至23748家，复合年增长率为7.7%，因存量商场运营承压，刺激业主对专业商业运营服务的需求，间接带动商业运营服务市场规模扩张。

2、在管建筑面积

在管建筑面积方面，我国商业广场的总在管建筑面积呈不断增长态势，由2017年的6.50亿平方米增加至2022年的9.37亿平方米，复合年增长率为7.6%。此外，2022年的面积超过两万平方米的零售商业物业总在管建筑面积为6.54亿平方米，市场份额为69.7%。

3、总收入

整体上，我国商业运营服务市场规模不断扩大，租金与服务收入实现双增长。2022年，中国商业运营服务市场总收入已增至9767亿元；其中，来自商业运营服务的收入占比26.9%，来自租金的收入的比重则为73.1%。

三、商业运营服务行业重点企业

深圳市皇庭国际企业股份有限公司创建于1983年，由经营零售商业起步，是在深交所A+B股上市的以“高新科技+商业管理”双主业为核心的规模化、现代化、集团化企业。2013年，皇庭国际的首个商业地产开发并运营的大型高端购物中心项目——皇庭广场正式开业。2022年，皇庭国际的总营收为6.63亿元；其中，商业运营服务实现营收3.75亿元，毛利率为88.22%。全年收入下滑的主要原因是经营管理的购物中心客流量下滑，掉铺现象较普遍，品牌商户收窄扩店或延迟开业，导致商铺租赁下滑较多，租金收入相应减少。

四、商业运营服务行业发展趋势

目前，我国诸多商业广场正面临着线上购物挤占线下实务商品消费空间的运营挑战，存量商场的出租率较低，2022年的出租率低于70%的商业广场数量已超过一万家，且仍有增长趋势，极需商业运营服务提供商来参与改革与整合。然而，中国商业运营服务市场尚未成熟，面临着商业运营能力薄弱、商业广场技术赋能能力薄弱、服务同质化等问题，需优化科技成本、提供精细化管理、定制化服务，致力推出如移动应用程序及微信小程序等平台，将线上流量引流到线下商业广场，为消费者提供更多信息及更好的购物体验，从而帮助商户提高获客效率并降低相关成本。