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全国房地产估价师考试重点试题精编
注意事项:
1.全卷采用机器阅卷,请考生注意书写规范;考试时间为120分钟。
2.在作答前,考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。
3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写,字体工整,笔迹清楚。
4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答,超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。
一、选择题
1、一个估价项目中的估价目的,本质上是由()决定的。
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要
2、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之
3、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议,2018年8月15日进行复估,则复估的价值时点为()。
A.2018年6月15日
B.2018年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
4、影响某套住房价格的实物因素不包括()。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
5、收益法求得的价值倾向于______,成本法求得的价值倾向于______,比较法求得的价值倾向于______。()
A.最低卖价,成交价格,最高买价
B.最高买价,成交价格,最低卖价
C.最高买价,最低卖价,成交价格
D.最低卖价,最高买价,成交价格
6、在测算开发利润时要注意()与利润率的匹配。
A.开发成本
B.计算基数
C.利润
D.投资
7、假设开发法的理论依据是()。
A.替代原理
B.合法原理
C.预期原理
D.生产费用价值论
8、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格,选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同,2年前公开挂牌出售,成交日期与价值时点相差1年,该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,如果不考虑其他因素,则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()。
A.100/101
B.100/100
C.100/99
D.100/98
9、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时,乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元,市场上平均报酬率为4%~5%。估价中选取估价数据及参数时,正确的是()。
A.年净收益为1500万元,报酬率为4%
B.年净收益为1500万元,报酬率为5%
C.年净收益为1550万元,报酬率为5%
D.年净收益为1600万元,报酬率为5%
10、某在建工程规划建筑面积为12400m2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。
A.2281.83
B.2474.60
C.3798.30
D.4119.18
11、下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
12、履行必要的估价程序是()的基本要求。
A.完成估价项目
B.评定估价机构
C.评定估价师水平
D.确定估价结果
13、某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
14、房屋完损等级,是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧和()的重要依据。
A.估算价格
B.测算折旧
C.检查保养情况
D.评定房屋的功能
15、求取建筑物重新构建成本的建筑
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