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地产项目全程策划流程
深圳万科地产项目全程策划流程
一、市场调研:
1,序言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;
2,市场剖析(1)目前市场剖析(开发总量、完工总量、积压总量)
(2)地区市场剖析(销售价钱、成交状况)
3,近期房地产的相关政策、法例、金融局势
4,竞争个案项目检查与剖析
5,花费者剖析:
(1)购置者地区散布;
(2)购置者动机
(3)功能偏好(外观、面积、地址、格局、建材、公共设备、价钱、付款
方式)
(4)购置机遇、季节性
(5)购置反响(价钱、规划、地址等)
(6)购置频度
6,结论
二、项目环境调研
1,地块状况:
(1)地点
(2)面积
(3)地形
(4)地貌
(5)性质
2,地块自己的好坏势
3,地块四周景观(前后左右,远近景,人文景观,综述)
4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)
5,地块四周的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)
6,公共配套设备(菜市场、商铺、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、
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地产项目全程策划流程
银行、邮局、酒店)
7,地块地理条件的强弱势剖析(SWOT坐标图、综合剖析)
三、项目投资剖析
1,投资环境剖析(1)目前经济环境(银行利息、金融政策、
(2)房地产的政策法例
(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价钱、成本、效益)现实土地价值剖析判断(以
周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
2,土地建筑功能选择(见下列图表)
3,现实土地价值剖析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
4,土地延展价值剖析判断(十种要素)
5,成本敏感性剖析(1)容积率
(2)资本投入
(3)边沿成本收益
6,投入产出剖析(1)成本与售价模拟表
(2)股东回报率
7,同类项目成败的市场要素剖析
四,营销策划
(一)市场检查
1项目特征剖析(好坏势判断,在同类物业中的地位排序)
2建筑规模与风格
3建筑布局和构造(适用率、绿地面积、配套设备、厅房布局、层高、采光通风、管道布
线等)
4装饰和设备(是豪华仍是朴实、是入口仍是国产、保安、消防、通信)
5功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)
6物业管理(是自己管理仍是拜托别人管理、收费水平、管理内容等)
7发展商背景(实力、过去业绩、信用、职工素质)
8结论和建议(哪些需突出、哪些需填补、哪些需调整)
(二)、目标客户剖析
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地产项目全程策划流程
1、经济背景
·经济实力
·行业特点企业(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)
家庭(收入花费水平、付款方式、按揭方式)
2、文化背景:推行方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)、价钱定位
1理讲价钱(达到销售目标)
2成交价钱
3租金价钱
4价钱策略
(四)、入市机遇、入市姿态
(五)、广告策略
1广告的阶段性区分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告成效监控
(六)、媒介策略
1媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频次
5花费估量
(七)、推行花费
1现场包装(营销中心、示范单位、围板等)
2印刷品(销售文件、售楼书等)
3媒介投放
五、观点设计
1,小区的规划布局和空间组织
2,小区容积率的敏感性剖析
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