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地产项目全程策划流程

深圳万科地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1，序言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场剖析（1）目前市场剖析（开发总量、完工总量、积压总量）

（2）地区市场剖析（销售价钱、成交状况）

3，近期房地产的相关政策、法例、金融局势

4，竞争个案项目检查与剖析

5，花费者剖析：

（1）购置者地区散布；

（2）购置者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地址、格局、建材、公共设备、价钱、付款

方式）

（4）购置机遇、季节性

（5）购置反响（价钱、规划、地址等）

（6）购置频度

6，结论

二、项目环境调研

1，地块状况：

（1）地点

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质

2，地块自己的好坏势

3，地块四周景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块四周的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设备（菜市场、商铺、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、

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银行、邮局、酒店）

7，地块地理条件的强弱势剖析（SWOT坐标图、综合剖析）

三、项目投资剖析

1，投资环境剖析（1）目前经济环境（银行利息、金融政策、

（2）房地产的政策法例

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价钱、成本、效益）现实土地价值剖析判断（以

周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下列图表）

3，现实土地价值剖析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4，土地延展价值剖析判断（十种要素）

5，成本敏感性剖析（1）容积率

（2）资本投入

（3）边沿成本收益

6，投入产出剖析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场要素剖析

四，营销策划

（一）市场检查

1项目特征剖析（好坏势判断，在同类物业中的地位排序）

2建筑规模与风格

3建筑布局和构造（适用率、绿地面积、配套设备、厅房布局、层高、采光通风、管道布

线等）

4装饰和设备（是豪华仍是朴实、是入口仍是国产、保安、消防、通信）

5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6物业管理（是自己管理仍是拜托别人管理、收费水平、管理内容等）

7发展商背景（实力、过去业绩、信用、职工素质）

8结论和建议（哪些需突出、哪些需填补、哪些需调整）

（二）、目标客户剖析

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1、经济背景

·经济实力

·行业特点企业（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入花费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推行方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）、价钱定位

1理讲价钱（达到销售目标）

2成交价钱

3租金价钱

4价钱策略

（四）、入市机遇、入市姿态

（五）、广告策略

1广告的阶段性区分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告成效监控

（六）、媒介策略

1媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合

4投放频次

5花费估量

（七）、推行花费

1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、观点设计

1，小区的规划布局和空间组织

2，小区容积率的敏感性剖析