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上海古北南汇航头镇项目可行性研究汇报

目录

第一章项目概况

1.1编制依据

1.2建设地点和土地资源

1.3建设内容

1.4建设投资

1.5财务效益测算

1.6项目社会效益

市场分析

2.1项目投资环境分析

2.2项目区域市场分析

2.3项目区位市场分析

2.4项目标市场原因及定位提议

设计方案

3.1设计指导思想

3.2总体设计

开发进度

4.1项目建设进度

4.2付款进度和资金安排

投资估算

5.1工程建设投资估算内容

5.2投资估算

财务效益分析

6.1损益分析

6.2财务效益分析

第七章结论

项目概况

1编制依据

1.1.1南汇航头镇8街坊4/5丘地块招标文件

1.1.2南汇航头镇“SPR”人生港湾项目计划设计要求咨询函

1.1.3南汇航头镇“SPR”人生港湾项目立项条件和要求函

1.1.4住宅项目配套建设条件咨询意见回复单

1.2建设地点和土地资源

1.2.1地理位置资源

当地块在南汇航头镇和下沙小区交界处，南至航三公路，东至鹤鸣路，北至干六路，西至梅园路，全部作为分界道路均处于计划中。紧邻该地块鹤鸣路以西部分属于下沙小区部分，将以旧区、拆迁安置房和下沙学校教育科研用地为主。

1.2.2景观资源

该地块现在四面道路还未开通，鹤鸣路桥也正在施工过程中，原始地貌为农田和农宅为主，地面平坦有较宽河流（活水）经过。

1.2.3社会资源

航头镇和下沙小区（原下沙镇）全部为南汇小镇，累计常住人口5.5万人。该地块远离航头镇中心，周围为农田和农宅，缺乏现代化配套设施和公共交通线路。周围下沙小区关键是当地居民居住地，商业和住宅档次较低。

但从计划图上看，当地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成别墅群，能够依靠其它别墅产生规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有“万亩别墅区”一说，故其前景看好。

1.3建设内容

南汇航头镇8街坊4/5丘地块项目用地面积34.0477万平方米，拟建中高级低密度住宅，以叠加和独立别墅住宅为主，总建筑面积约20.31万平方米，其中住宅面积19.31万平方米，公建面积1万平方米。

1.4建设投资

经估算，本项目建设总投资为99493万元，其中土地费用47050万元，建筑安装工程费用29847万元，其它基建费用（包含配套、前期费用、间接开发费）20211万元，预备费用1492万元，财务费用893万元。

1.5财务效益测算

经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年贷款利率5.49%，按6%折现率测算财务净现值为7048万元，动态投资回收期为2.65年，项目税后利润13720万元，投资利润率（税后）13.79%，项目在财务上是可行。

1.6项目社会效益

1.6.1配合上海市南汇新一轮城镇建设，创建一个现代化居住小区，改善了南汇航头镇地域整体居住环境情况。

1.6.2本项目建成后将可上缴政府各类税费6883万元，为地方财政和市政建设作出贡献。

1.6.3投资该项目也是我企业拓展市郊开发关键步骤。

第二章市场分析

今年以来中国房地产业增势强劲，尤其是住宅消费看好，已成为拉动经济增加关键力量。对于住宅和房地产业走势及发展，业内人士众说纷纭，但全部认为已经或立即进入一个新发展周期。

尤其是中国“入世”将促进中国经济深入发展。房地产业作为经济发展中特殊而关键行业，加入WTO后，将给房地产市场带来新机遇。

2.1项目投资环境分析

2.1.1房地产宏观市场分析

中国房地产指数系统上海别墅指数办公室7月份别墅监测显示，上海别墅指数达1067点，较之上两月上涨23点，上涨百分比约2.21%，形成别墅指数连续6个月连续上升之态势。对中国房地产市场尤其是别墅市场经历了较多曲折，先是2月份别墅用地政策改变，紧接着又是4-5月份非典影响，现在又是信贷政策收紧，前者从土地供给方面使别墅供给愈加稀缺，非典则使大家愈加追求居住健康特征从而愈加一步促动别墅需求放量，以后者则相反有抑制别墅需求之趋向，但影响程度还未得显现。这两正一负原因影响之下，别墅市场尤其是经济型别墅热销促进别墅指数仍然连续上升，到7月已达1067点。

今年上六个月来，上海别墅市场不停升温同时也逐步向理性回归。加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面第一居所特征、环境及空间功效等优越特征、收入提升及非典影响促进当地居民别墅需求放量和控制适当经济别墅总价，使得从松江、青浦，到浦东、南汇康桥出现一大批总价控制合理经济型别墅如丽水华庭、爱伦坡、康桥半岛、澄品金象、润和苑、蔷薇绅邻等一开盘就有不俗销售业绩，成为整部分墅市场中“一把火”。

以下是需求分析及供给分析

（1）供给分析

上海市上六个月市场上别墅供给总量约270万平方米，上六个月别墅新上市量达162.7