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物业管理纠纷分析论文

物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非

住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提

供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又

称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的

民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，

因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。

而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》

（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务

收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的

法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷

的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得

探讨的问题略陈管见。

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出

现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，

海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作

为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收

取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺

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乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间

的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在

有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新

华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为

20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万

元，多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市

所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，

发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括

房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，

这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或

其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合

同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主

或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失

的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房

产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括