无锡巧克力乐园招商销售方案(ppt文档).ppt

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无锡巧克力主题乐园

销售招商提报方案金色泰顺(南京）地产机构2018.5商业营销策略商业策略建议商业定位招商策略及销售策略合作模式销售思考基于无锡巧克力乐园项目打造成“全天候巧克力主题乐园“的定位，我们如何选择销售方式？基于前期运作缺乏营销推广，我们如何选择销售方式？基于无锡巧克力广场快速去化的诉求，我们如何选择销售方式？纯销售模式返租销售模式带租约销售纯销售方式优势劣势主要形式将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；银行提供按揭信心不足。带租约销售适用范围商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；中小面积纯街铺销售；商业体量小或零星商业物业，无须整体经营的。返租销售销售思考纯销售方式优势劣势主要形式在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。通过招商保证前期商业定位与形象；能保证项目快速去化的同时无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用范围有强势招商力量支持；商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。返租销售带租约销售销售思考纯销售方式带租约销售返租销售公司通过聘请或组建专业的经营管理公司一次性支付业主短期（一般三年）租金，取得商铺短期的物业前期经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。前期由公司统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守创业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；5年返租期较适中，经过五年的商业培育，市场成熟度较高；可坚定银行按揭信心。整体的商业运作提高了投资者的购买信心，有助于项目的快速去化。承担前几年的返租补贴，可返到售价上，会拉高售价；返租结束后的统一经营管理要求较高；有成熟的商业运营团队；由于前期商业氛围未形成气候，开发商能够承担返租期内的相关费用；其他独特经营模式的商业体。优势劣势主要形式适用范围销售思考基于本项目的特性，纯销售模式难度系数相当大，因此不适宜在本案使用。对招商能力的要求较高，能够保证一定时期内的商业形象的统一，但仅凭带租约销售的模式，去化率较慢，可与其他模式配合利用。可聘请独立的商管公司（或直接交由物业），进行统一管理规划。一方面保证了一段时间内的商业形象的统一，另一方面可以加快去化速度，快速回笼资金，实现更高的现金价值。营销模式确立纯销售方式带租约销售返租销售确立本案销售模式为：返租销售为主商业管理方确定租约商户，根据租期组合“3+X”销售模式。销售思考本项目商业以出售为主要目的，按照销售回报3-5年来计算，由于租期较短，决定了投资大的商业以及连锁品牌商业不大可能入驻，但是加盟品牌可以通过免租期及较低租金的形式将客户引进。结合区域居民入住状况，项目培育期为2-3年时间，所以会给予商户1-2年免租期，为了保证商户的品牌品质，部分主力品牌店将采取联营扣点、加盟合作方式。预计引进的全国连锁品牌约占40%，区域品牌约占40%，自营特色品牌约占20%。待项目成熟运作后，视具体市场行情来定租金，保证利润的最大化。招商策略根据项目的市场定位及营销要求，本项目的招商主要是针对项目商业营业房使用展开，主要是要达到以下目的：1、通过主动导向式招商完成项目以儿童消费为主的家庭生活休闲商场的主题定位；2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值；3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系；5、通过招商推动项目的销售。品牌、主题性商家导入提升项目投资价值主动向导式招商完成项目主题定位通过招商，形成商流增强投资者的信心通过招商实施建立和完善运营