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房地产项目规划设计管理应关注个方面一

随着我国经济的不断发展，房地产开发不断完善，居住区规划组织形

式的演变经历了从小到大、从简到繁、从低到高的变化过程，今后还

将随着社会经济、生产和生活方式的变化而变化。随着生活水平的提

高，人们对居住环境越来越重视和关注，产品的品质和实用性变得越来越重要。

目前国内比较大的地产公司均对研发工作越来越重视，这同时也对房地产项目

规划设计管理工作提出了更高的要求。如何才能在现有的商业模式下完善房地

产开发产品的品质是一个值得思考的话题。

现状分析

我国房地产商业开发10多年，进了大规模的城市建设，地产开发呈现出欣欣

向荣的景象，城市化进程进展迅速，城市面貌日新月异，几乎每个城市天天都

有新的工地开工建设。这样多的建筑活动理论上应该造就相当数量的设计精品、

设计大师和著名的开发商，然而，事实并不竟然。

我国30年住宅建设，经历了从低水平向较高水平，从以速度为主向速度与质

量并重，从不大注重环境质量向注重环境质量发展的历程。不少发展商注重创

品牌，出精品，创出大批品位较高、功能较好、环境优雅的住宅小区。虽然这

类小区在整体上还只是占少数，但它的出现,它的发展，带动我国住宅建设跃

上新的发展阶段，在新世纪将会创出更辉煌的业绩。

虽然我国住宅建设出现了大批品位高、质量优、环境美的住宅小区，但也应该

看到，房地产项目规划设计不好、工程质量与功能质量不高――甚至较差、配

套设施不全的小区依然存在，以致造成大量住宅空置、积压，虽经降价，仍是

销售不畅。

房地产项目规划设计管理研究初探

在房地产开发的实践过程中，常常可以碰到一个好的房地产项目规划设计方

案，为营销预设了卖点和卖相，为后期物业管理提供了便利”

最终产品热卖；也有一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一

种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司对市场缺乏足够的了解，

对项目所在地人文及地域文化缺乏理解，设计任务又比较紧，加之自己专业能

力较差，天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；

另一种是开发商自以为是，独断专横，不尊重设计师意见，把设计师当作一支

笔，让他怎么画就得怎么画，最后如果项目失败，设计师承担罪名。为改善这

种现状，房地产商也在进行变革，越来越重视产品品质，这就对房地产项目规

划设计管理工作提出了更高要求。

在我国经济迅速发展的大环境下，渐渐富裕起来的人们对生活品质的要求越来

越高，不仅希望有房住，而且要住的舒服，消费者的心理在不断变化，对地产

产品的要求在不断提高。

而作为地产开发商是商人，商人就要追求利润，那就必须要研究消费者的需求，

进而生产出消费者喜欢的产品。一个规划设计方案的好坏,在很大程度上决定

着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个房地产项目规划设计方案？

评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？房地产项目规划设计管理部门在

设计开展的过程中应注意把控哪些内容？

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。消费者购买产品是要使用的，购买住房是要居住生活的，

业主花几十万甚至上百万买一套住房，你必须对住户负责。许多房地产项目规

划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区内人

车混行，不仅小区居民安全存在隐患，也影响了小区内部环境及品质。“规

划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。而这些细节偏偏

又都是硬伤，很难通过改造和物业管理来改善，这种细节就显示出设计师有没

有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做

设计，犯了一条大忌。

二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所

有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，

其实全都在房地产项目规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的

心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在房地产项目规划设计方面精益求精，

是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后

一举成功，绝对不是偶然的。