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房地产数据库

摘要:房地产公司都有固定的目标成本测算表格的,不要拘泥于表

格形式,需要学习的是测算内容和方法。这是一个系统工程,并不是一

蹴而就,也不是单个人能搞定的,还需要有大量工程数据的积累。

关键词:目标成本数据

很多公司缺乏基本的数据库框架,所以在进行目标成本测算时有

些无助或者茫然,往期的结算指标如果不能统一成一致的数据,在后期

项目开发指导上缺少依据,归口不统一。

在公司之前没有项目数据库时,尤其对于某全新区域内首期项目,

无基础数据可考,测算误差在10%,再后来有数据库之后测算精度控制

在2%以内,这就是数据库的作用,如果是同快地块开发的后续项目,测

算精度甚至更高1%以内。

与此相关的两个方面如下。

一是目标成本是基于限额设计方面,二是目标成本是基于已有指

标对照既定的数据库编制。

先从概念设计来说,引出设计阶段需要的数据库的雏形。

总规阶段,明确一下几个指标:用地指标、建筑面积(包括建筑类

型、层数)、配套面积(包括车库、人防、社区用房、物业用房、配套

商业等等)、容积率、绿化率、绿地率、设置包括车库的出入口个数。

这些看似零散的指标和数据其实代表了符合这一宗地属性的基

本轮廓。就好像一部机器的各个功能部件,好比一个人的五官、四肢

等等,数据库只停留在感官部件好像对测算进度要求的深度来说是远

远不够的。

上面这些信息会直接影响到下面这些成本。

(1)前期工程费中以建筑面积或者建筑楼栋或者建筑类型收费的

行政性收费。

(2)基础工程费中:自来水工程、污雨水工程、道路、景观工程费

用。

(3)建筑安装工程费。

(4)公共配套费。

需要分别积累上述四方面的数据库资料。

下面分别来讨论。

第一点:国家、省、市、县行政性收费情况调研(在这里不考虑做

关系),按正常的流程和收费文件统计收费情况的数据库。

第二点:就是对于基础工程费的数据库的研究。提到基础工程,需

要借用产品标准化了。

产品标准化是基于住宅及配套工程,且包括基础工程在内的一系

列标准化。比如该总规对应的系列产品是否考虑地暖、太阳能,中水

系统,双气、景观(考虑水系、假山石景等等)、小区道路做法、小区大

门等等,这些都是一体化的产品系列化。

这些信息会在与总规指标表配套的产品配置标准和材料设备明

细中确定,材料设备明细是与产品系列相比配的,给总规院或者设计院

下任务书其实就是命题作文,系列产品配置标准交给总规单位的同时

也交给了施工设计单位,所以一样标准出来的效果是一样的,关键是前

后标准的一致性。

第三点:就是建安成本数据库。建安数据库分量和价格。

创新户型及产品:在利用往期差异数据库数据时要对差异部分做

定量分析,定量分析转换之后才能进行指标借用。

首先对某个项目进行差异定量分析,然后通过具体项目设计实例,

前后对比的结果,印证了这种对差异进行定量分析对往期数据库成本

指标进行调整是行之有效的。测算的进度与实际精度偏差很小,在2%

以内。

第四点:配套工程的数据库。

提到配套工程的数据库就要再提一个配套标准的问题。

大体量的住宅区需要配置多少物业用房、配置多上配套商、幼儿

园等等,以及车库标准化的研究,车库及人防车库标准做法指引,比如

一个较高品质的小区,物业用房不得低于千分之四,这是公司的研究及

产品定位,不作为统一要求。

公共配套里面一个较大的部分就是车库及人防车库,占到前几项

成本的12%到18%不等,国内现在的标杆企业都有对地库有专项研

究。

有了这些专业研究指导地库总规以及施工图设计,地库的主体工

程成本就会更经济、更趋统一。

再比如对地库地坪的做法统一;或者地坪造价分类对比,对于地库

消防工程各项指标量统计等等。

至于成本测算中,管理费、开发间接费、销售费用大多数企业根

据经验设定一个费用比率。这些就因各自差异各自设定。

主体建安的数据要深入到哪个层次。

现在成本测算,也就是目标成本,在主体这块儿基本是三种模式。

(1)万科的模式,所有分项:比如钢筋、砼、模板、砌体;全部分量、

价、平米指标。

(2)中海的主体,龙湖也是,钢筋、砼等主材甲供,其余按照平米指标

包干