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旅游地产的规划初探

摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展

前景广阔。该文通过对深圳新老华侨城的考察研究，重点思考了旅

游地产开发、规划在未来的发展趋势以及所应注意的几个问题。

关键词：旅游地产规划

中图分类号：f590.65文献标识码：a文章编号：

1引言

旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，其指的是

以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。本为针对国内

成功旅游地产项目进行规划及产业结构的相关研究，结合国内旅游

市场对国内旅游市场的产品及特性进行理性分析研究和思考。

2华侨城

华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全

国五大中央企业之一。华侨城率先倡导“花园中建城市”、“规划就

是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题

地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为全国的城市规划建设

提供了有益的经验和经典的示范作用。华侨城涵盖了传统意义上房

地产开发的所有形态及更宽泛范畴，是建筑类别最齐全、产品线最

丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品

牌”。

3国内旅游地产规划发展的规律

3.1旅游规划的三个发展阶段

我国旅游规划的发展主要分三个阶段：20世纪80年代的被动发

展阶段，20世纪90年代的主题园阶段，从94年开始的休闲旅游度

假区阶段。

3.2旅游规划的性质

综合性、依赖性、三维层次性、软硬性、动态性、市场性

3.3旅游规划与城市、区域规划的关系

旅游规划是城市、区域规划的组成部分。旅游系统是城市系统中

的一个子系统。旅游规划对城市规划设计提出自己的要求，既不能

脱离城市各个子系统的规划而独立存在，又不能放弃与城市总体规

划的融合。

3.4旅游规划与风景园林规划设计的关系

风景园林师一种旅游资源，风景区总体规划要把旅游规划作为其

重要内容，在保护风景资源的基础上编制旅游规划。

3.5旅游规划所要解决的核心问题

一个国家、地区、城市可以开发出哪些旅游产品来满足旅游市场

需要，达到什么样的发展目标，是旅游规划要解决的两个关键问题。

4旅游地产未来发展的趋势

清华大学客座教授、资深旅游地产、复合地产策划规划专家黄云

峰，在谈到国内旅游地产的发展趋势认为，休闲地产除“休闲mall”

模式外，基本为旅游休闲地产，旅游地产是休闲地产的核心组成部

分。伴随着我国房地产业和旅游业的发展，旅游地产的开发模式也

在逐步转变，其发展趋势主要表现在功能演变、空间规模、选址策

略、资源整合、市场需求、智力驱动等六大方面。

4.1趋势一：功能演变——从“概念需求”到“产品支撑”

从国内旅游行为的角度出发，其特征正在逐渐从单一性的观光旅

游、到有目的的休闲旅游，再发展到度假休闲旅游。旅游行为的不

断变化，使其旅游产品也在悄然发生改变。早期的产品多为满足旅

游人口的概念需求，如旅游地产的鼻祖深圳华侨城，其单纯地通过

主题公园驱动房地产，仅仅满足了概念上的旅游地产开发。而在旅

游行为方式升级趋势下的项目开发，多注重创新产品的设计和多元

产品的组合，在此发展模式下，产品成为旅游地产的重要支撑。

4.2趋势二：空间规模——由“小而精”到“大而全”的复合型

区域开发

不同的资源，不同的土地属性，不同的开发商背景，都会影响项

目的体量和规模。从国内目前的发展趋势来看，也就是从“小而精”

到“大而全”的发展方向转变。空间规模并不能单纯的以占地面积

和建筑体量来衡量，更多的需要考量不同层次的产品特征和组合方

式。就目前旅游地产的发展现状而言，占地面积正在逐渐扩大，一

方面，不断增长的土地价值使得开发商更愿意在项目开发之前先行

圈地，且土地越多越好；另一方面，在累积了多年开发经验的情况

下，很多开发商都有着较强的开发自信，在不断扩大其开发项目体

量的前提下，在产品组合方面，通过不断创新的产品形态，进行合

理有效的整合，在“全”的基础上，不断地创新。在这样的发展趋

势之下，空间规模从“小而精”到“大而全”的复合型发展趋势将

越加明显。

4.3趋势三：选址策略——自然资源越稀缺越竞争，呈现“两极”

开发战略布局

对于传统旅游地产开发而言，选址通常会在两类资源较好的地

区，一类是自然资源较为丰富的地方，如山、湖、海、河周边，这

些地区通常空气较好，环境优美，位于城市近郊，具备离城不离尘