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城市综合体的概念及演化历程

第一部分、城市综合体的概念及演化历程

一、城市综合体概念

一、建筑综合体概念

1．“多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）

2．是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）

二、城市综合体的概念

城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、

出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的

街区建筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交

通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，

城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市综合体通过街区的作用，实现了与

外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市

的空间价值。城中城

二、建筑综合体的本质

建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多种不同的功能（商业、办公、

居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱）空间进行有机的组合，并与城市的交通相协调。同

时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系，从而形成一个功能复合、高效率

的、复杂而统一的综合体。建筑综合体的综合性并非表现为数量的简单累加，而是多种功能

的系统性优化组合，克服单一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。

根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究

表明，建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本

功能。这充分说明了建筑功能复合的特点。

三、城市综合体的本质

城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。

与建筑综合体比较，城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓

有成效的开发模式。这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展，它需要与社会

经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合，要求进行统一规划、合理布局来获得良好的

经济效益、社会效益和环境效益。它除了含有建筑综合体的所有复合功能和形态外，在表现

形态体现为更多的相邻综合体的集群，其规模比建筑综合体更为集约、规模更大、而且，其

与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作更受外部环境如交通的制约。因此，城市

综合体是一个社会多生态系统概念，而不仅仅是一个建筑数量、种类和功能的叠加概念。

四、二者的联系与区别

通常所理解的“综合”概念有两个：数量与种类上的积累是一种综合，这种综合不构成新系

统的产生，局部增减无关整体大局；另一类综合则是各组成部分之间的优化组合，并共同存

在于一个有机系统之中。城市综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，

与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克

服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整

体与部分、功能与目标、系统与外部环境各种矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向

发展，从而使之“自我更新、经济和有生命力”。

另外，我们认为当下的中国房地产对城市综合体的约定俗成的定义即“城市综合体是将城市

中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上

进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、

高效率的综合体”仅仅是从产品形态（酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式）

组合和规模上对“城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的是“建筑综

合体”的定义，而非城市综合体的定义。

五、城市综合体演化历程

国外早期综合体

1．综合了城市功能的建筑综合体可上溯上溯到古希腊城市的市俗中心——阿索斯广场

（ASSOS），

这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业

活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文，记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲

学家的格言。人们从各地聚集在这里，一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的

事情，举行诗歌朗诵、演说活动等。

2．另外比较著名的有是卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场

卡拉卡拉浴场是由卡拉卡拉皇帝于公元200年左右下令建造的，如今的罗马式浴场都是以

它作为原型。

它是世上最大的浴场之一，卡拉卡拉浴场长375米，宽363米，地段的前沿和两侧的前半

都是店面，娈童和妓女也在这里活动。两侧的后半向外凸出