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娄 底 湘 中 大 厦 项 目

前期策划报告

长沙嘉城伟业营销策划室

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湘中大厦前期策划报告

一、 娄底简介

湘中明珠－－娄底，地处湖南中部，总面积8117平方公里，人口400万，辖娄星区、冷水江市、涟源市、双峰县、新化县和市经济技术开发区，1977年建地区，1999年撤地设市。这是一座在改革开放春风中倔起的中等城市，是一方美丽、多饶、神奇的福地。

娄星区辖4个乡、3个镇、5个街道办事处，共162个村民委员会，53个社区。人口总数41.2万人，其中非农业人口25.06万人。

二、娄底市城镇居民收入、消费特点概述

据娄底市城调队2004年1-9月对所辖三个县市区150户城镇居民抽样调查

结果显示，今年1—9月份，全市城镇居民人均可支配收入5404.86元，同比增长9.1%；人均消费支出4175.44元，同比增长14.5%。城镇居民收入稳步增长，消费逐步提高，呈现出以下特点：

一、收入三升一降，工薪收入的增长占主导地位

1—9月份，本市人均可支配收入构成中，只有经营净收入下降，其余三项均为上涨：人均工薪收入（扣除个人所得税、个人社会保障金等）3764元，同比增长10.7%；人均转移性收入1548.44元，同比增长7.0%；人均财产性收入

44.26元，同比增长1.3倍。工薪收入与可支配收入增幅基本同步，其占可支配收入的比重由上年的68.7%上升到69.6%，在可支配收入增长中占有主导地位。工薪收入增幅主要是与去年底和今年初,行政事业单位职工增加工资所致。

其次是，本市国企改革大刀阔斧地进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工的收入较改制前普遍大幅提高。企业的下岗人员和待业人员思想观念进一步转变，一改过去等、靠、要的思想，自谋职业，获得的其他劳动收入增加。上述因素的共同作用，带来了本市城镇居民工薪收入的稳步增长，也带动了可支配收入的同步增长。

二、消费支出快速增长，特征各异

（一）服务性消费和享受型消费增幅较大，消费观念转变。

1—9月，本市城镇居民人均服务性消费支出1243.62元，同比增长17.2%，高于人均消费总支出14.5%的增幅。八大类消费支出中，只有家庭设备用品及服务支出同比下降，其余七项均有不同程度的上涨，其中享受型消费有较大幅度的增长：

人均医疗保健支出277.04元，同比增长11.1%，其中滋补保健品增长2.8倍。人均交通和通讯支出422.63元，同比增长23.1%，其中交通、通信分别增长

34.5%、18.4%。

人均居住消费291.30元，同比增长41.4%，其中住房装潢支出增长77.1%。人均杂项商品和服务支出154.32元，同比增长49.2%，其中杂项服务增长

84.8%。

在满足了基本的衣食住行需求以后，本市城镇居民开始注重生活质量的提高。保健身体，便利交通、通信，改善居住条件，提高生活档次，成为人们生活中追求的目标。

（二）衣着消费增幅平缓，教育文化娱乐服务消费增幅回落

1-9月，本市城镇居民人均衣着消费397.68元，同比增长4.2%，保持平稳增长。人均教育文化娱乐服务消费719.03元，同比增长5.4%，低于上年同期增幅16.2个百分点。

今年1-7月，本市城镇居民人均教育文化娱乐服务消费一直处于快速增长状态，增幅保持在20%以上。进入8月份，受样本中上大学人数减少的影响，教育费用相应降低，从而减少了教育文化娱乐服务消费支出。

（三）食品消费增速过快，恩格尔系数回升

今年以来，本市主要食品价格持续上涨，尤其是农副产品及农副产品加工产品涨幅较大，使得食品消费增速过快。1—9月份，本市城镇居民人均食品消费支出1682.82元，同比增长26.5%。其中粮油类增长39.0%，肉禽蛋水产品类增长28.2%，蔬菜类增长11.4%，糖烟酒饮料类增长13.9%，干鲜瓜果类增长25.2%，糕点、奶及奶制品增长35.05%，饮食服务增长11.1%。恩格尔系数由上年同期的36.5%回升到40.3%。

三、城市之魅：GDP 单位：亿元

GDP

排名

增长%

排名

人均GDP

排名

全省

4633.7

9.6

7247

长沙

928.2

1

14

1

15500

1

株洲

383.1

5

11.1

4

10500

2

湘潭

267.1

9

11

5

9471

3

衡阳

444.2

4

10

9

6222

7

邵阳

285.6

7

9.3

12

3910

13

岳阳

493.7

2

10.8

6

9353

4

常德

486.6

3

11.3

2

8108