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房价上涨与合同履行的冲突——以某房地产开发商违约案为例

摘要：本文以某房地产开发商违约案为例，分析了房价上涨与合同履行的冲突问题。首先，介绍了案件的基本情况和法院的判决结果。其次，从合同法的角度，探讨了合同的效力、变更、解除和违约责任等方面的法律规定和适用原则。最后，从公平正义的角度，评价了法院的判决是否合理，以及如何协调房价上涨与合同履行的冲突，保护当事人的合法权益。

关键词：房价上涨；合同履行；合同法；公平正义

一、案件概述

某房地产开发商与某购房者于2021年6月签订了商品房买卖合同，约定购房者以100万元的价格购买开发商开发的某小区的一套商品房，并支付了10万元的定金。合同约定，购房者应在2022年6月前支付剩余的90万元，并取得房屋的产权证。然而，由于房价的快速上涨，到了2022年6月，该小区的房价已经涨到了200万元。开发商认为合同价格过低，不愿意履行合同，拒绝交付房屋和产权证，并退还了购房者的定金。购房者不服，将开发商诉至法院，要求开发商履行合同，交付房屋和产权证，或者赔偿购房者的损失。

法院经审理后，认为，合同是当事人意思表示的一致，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。开发商以房价上涨为由，拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任。法院判决开发商在判决生效后十日内，向购房者交付房屋和产权证，如不能交付，应当按照合同约定的违约金标准，向购房者支付违约金，即合同价款的20%，即20万元，并赔偿购房者的合理损失。

二、法律分析

（一）合同的效力

1.合同的成立

合同的成立是指合同达成的过程，即当事人通过要约和承诺，达成合意的过程。合同法第二条规定，合同是平等主体的民事主体依照法律规定自愿订立的，用以设定民事权利和义务的协议。合同法第三条规定，订立合同，当事人应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，合法表达意思，并依法履行合同义务。合同法第十二条规定，合同自当事人达成协议时成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同法第十三条规定，当事人订立合同，应当采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面形式包括合同书、信件、电报、传真、电子数据交换和电子邮件等可以有形地表现所载内容的形式。

根据上述法律规定，本案中，开发商与购房者是平等的民事主体，双方依照法律规定自愿订立了商品房买卖合同，用以设定双方的民事权利和义务。双方采用了书面形式，签订了合同书，并按照约定支付了定金。双方的意思表示是真实、合法、有效的，不存在法律禁止或限制的情形。因此，双方的合同是有效成立的，具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

2.合同的效力范围

合同的效力范围是指合同对当事人和第三人产生的法律后果的范围。合同法第八条规定，合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第九条规定，合同对第三人不发生效力，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

根据上述法律规定，本案中，开发商与购房者的合同对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同对第三人不发生效力，除非第三人是合同的受让人、受益人或者承担人，或者双方约定了合同的对抗力。

（二）合同的变更

合同的变更是指合同成立后，当事人对合同的内容进行修改的行为。合同法第二十九条规定，当事人可以协商一致变更合同。变更合同，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。合同法第三十条规定，当事人一方要求变更合同的，应当有正当理由。当事人一方以合同的履行难以预料的情况为由要求变更合同的，应当证明该情况是在合同成立后发生的，属于合同订立时当事人无法预见的，不属于商业风险的，也不属于一方当事人的过错造成的，并且合同的履行会对一方当事人造成过分不利的情况。当事人一方以合同的履行难以预料的情况为由要求变更合同的，应当在合同履行期限届满前提出。

根据上述法律规定，本案中，开发商以房价上涨为由，要求变更合同，但是，购房者不同意变更合同，坚持要求开发商履行合同。双方没有达成一致，合同没有变更。开发商的要求变更合同的理由也不成立，因为房价上涨属于市场变化，是合同订立时当事人可以预见的，也属于商业风险的一部分，不构成合同的履行难以预料的情况。开发商不能以房价上涨为由，单方面变更或解除合同。

（三）合同的解除

合同的解除是指合同成立后，当事人对合同的内容进行取消的行为。合同法第九十三条规定，当事人可以协商一致解除合同。解除合同，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目