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第三章土地储备开发

土地财政:2009:(1)增长率60%(2)1万5千亿土地:2009:(1)增率60%(2)1万5千5

主要内容?3.1土地储备开发准备工作?3.2土地储备开发行政审批?3.3土地储备开发实施与交付

§3.1土地储备开发准备工作3.1.1土地储备开发计划编制与审查（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则v指导思想v主要原则w规划先导原则w规模适度原则w土地节约集约利用原则w效益优先原则w政府主导与市场化运作相结合原则

（2）土地储备开发计划内容v年度储备土地规模v年度储备前期开发规模v年度末结存土地储备规模v年度储备土地供应规模v年度储备土地临时利用计划v资金估算v计划执行安排

（3）土地储备开发计划编制与审查程序?设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。?国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。

?原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。?国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。?经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。

3.1.2土地储备开发实施方案编制与审查（1）土地储备开发实施方案编制原则?系统性原则?效益性原则?可行性原则

（2）土地储备开发实施方案编制与审查程序?准备工作阶段?调查分析阶段?方案编制阶段①确定开发方向、目标和规模；②编制土地储备开发实施方案草案：开发内容和进度、财务分析和效益分析；③土地储备开发实施方案草案论证；④根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。?审查报批阶段

（3）土地储备开发实施方案的主要内容?项目基本情况w项目区域情况w土地利用现状分析w现状地上物状况w项目规划情况w项目背景?编制依据w法律法规依据w项目依据

?项目市场分析w宏观经济分析w房地产市场分析w土地市场分析w区域市场分析?土地储备开发实施主要内容及开发进度w前期手续的办理w征地拆迁w市政建设w分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排

?征地工作实施方案w征收土地现状w征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）w征地补偿费用构成与测算w征地工作进度计划?拆迁工作实施方案w现状调查统计w拆迁补偿方案w拆迁费用测算w拆迁工作进度计划w回迁安居方案

?市政建设实施方案w市政规划说明w管线综合w实施要求w工程费用估算w开发进度计划?土地供应方案w土地供应模式w土地供应计划w土地储备开发深度w储备开发成本及入市交易底价的确定w资金回收计划

?投资方案w投资方案主要包括总投资估算w资金筹措方案w出让金估算w交易底价估算w土地销售收入估算w现金流量和财务指标分析w对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析w注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别

?交易底价估算额：等于开发成本与出让金之和；?土地销售收入：是利用土地评估中的假设开发法，模拟土地进入二级开发状态的市场，通过商品房销售来倒推地价水平。

?项目管理方案v建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图

v项目进度计划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图

v子项管理w项目设计管理w项目成本管理w项目质量管理w项目财务管理w项目安全管理w项目进度管理w项目经营管理⑾重要事项说明w提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素w最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查

3.1.3土地储备开发实施主体的确定（1）土地储备开发实施主体的类型?土地储备中心自主开发模式?社会企业项目管理模式?社会企业带资开发模式

v综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：w确保土地供应制度的实现w利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导w保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本w规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益w引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化w让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、进度和成本

（2）土地储备开发实施主体的确定方式?直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于