公司购房与个人购房差别分析.pptVIP

公司购房策略研究与建议CFRS财富人生〔北京〕金牌团队垄断资源高端经验2024/7/25金牌团队垄断资源高端经验

个人购房与公司购房购置资格比照购置环节优缺点与税费比照持有环节优缺点与税费比照转让环节优缺点与税费比照总结与风险提示

个人购房与公司购房购置资格比照对比项目个人购房公司购房购买资格户籍和二套房限制具有中国法人资格的公司一般无套数限制；境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

购置环节优缺点与税费比照优点：公司购房根本不受限购限制，并且可以购置多套；产权办理后可进行抵押贷款缺点：不能按揭，要全款购房；房产放在公司名下，而非个人环节对比项目个人购房公司购房购买环节契税契税：首套首次1~2.5%,其他情况3-5%（限购客户契税一般适用3-5%税率）一律征收总房款3-5%贷款按揭二套房可贷款，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上停贷不能按揭，要现款购房其它办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款（现金流情况详见附页）

购置环节优缺点与税费比照公司购房购置环节缺点的解决方法：按揭方面，公司购房暂不能申请按揭贷款，但对于受限客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。对于高端客户一次性付款的资金压力，可以通过以下以下方法予以缓解：房产证办理完毕可以用房产进行抵押贷款，这样大大提高了资金的使用效率。对于房产在公司名下，而非个人名下，需要销售人员对客户进行心理疏导，利用高端客户对国外做法比较接受的特点，说明房产放在公司名下在美国、香港等兴旺国家及地区比较盛行，与个人购房无根本性差异，让客户真正接受该方式。工程目标客群多已限购，购置环节所缴纳费用差距不大，可忽略不计

持有环节优缺点与税费比照优点：可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税缺点：房产税、营业税、所得税的征收；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂〔新注册公司买房〕

持有环节优缺点与税费比照公司购房持有环节税收举例说明受限购客户通过公司新购价值1000万的住房一套，如果出租假设年租金12万元公司购房从价计征总本钱房产税＝房产原值×(1-30%)×1.2%=1000×(1-30%)×1.2%=8.4一般情况下不可躲避，看公司注册区域不同，有的地方可以躲避。如不可躲避，可将房源作为公司固定资产进行计提折旧，1000万元，按10年计提，每年折旧100万元，可冲抵公司本钱，减少公司盈利100万元。100万元盈利需缴纳税费：营业税+所得税+增值税=30%-40%，约为30-40万元。明显大于所需缴纳的房产税。相当于为企业每年盈利20-30万元北京个人购房无房产税，公司购房可将按计提折旧冲抵税费，合理合法

转让环节优缺点与税费比照优点：股权转让方式可以躲避土地增值税和个人所得税，且免征营业税缺点：手续稍嫌复杂；缺点的解决方法：找专业公司提供效劳；环节对比项目个人购房公司购房转让环节转让给他人情况一：公司财产出让给个人情况二：以股权转让的方式把公司全部转让给购房者所得税差价20%总房款20%无营业税5.5%（不足5年，全额征收，5年后免征）5.5%（营业额）无土地增值税大部分地区按照房交易价格全额的1%征收，个别地区可能有所不同30-60%无股权转让方式无转让费用

小结公司购置，股权转让为最正确方式：购置环节与个人购置无差持有环节可将所购置房源作为公司固定资产进行计提折旧，冲抵公司本钱，减少盈利，从而大大减少企业税转让环节以股权转让方式无费用产生，仅收少量手续费说服客户以公司名义购置说辞忌讳切勿建议客户成立新公司，以新公司名义购置，除非现有公司已百分百确定无法购置。新公司成立需要时间约1个月，可能对客户心理产生新的冲击。成立新公司作为空壳机构，单为买房，存在违法风险。如假设必须成立新公司，需提前签好保证协议，交纳保证金，以抓住客户，防止客户流失

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