新居工程顾客100疑问.docx

“新居工程”顾客疑问解答

在明白以下问题时先要明白什么是“小产权”，什么是“新居工程”。

【什么叫大小产权】

房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，不同情况下对“大产权”和“小产权”有不同解释。

第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

【小产权】针对第二种解释

是指购买在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，其产权证不是由房管部门颁发，而是由享受该土地所有权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书，其购房合同国土房管部门也不会给予备案。因此叫做“乡产权房”，又叫“小产权”。从建设手续上来看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划，建委管理部门的批复管理，施工过程没有监督检验。

【新居工程】

新居工程就是在本轮规划的城市建设用地区域内，按“六统一”方式建设的用以集中安置农村居民的城市居住小区和本轮规划的非城市建设用地区域合理布局城乡基础设施与环境共享的农民居住点。

六统一：

1、统一规划；

2、统一供地；

3、统一按城镇居住小区的性质和标准；

4、统一配套（小区路、水、电、气、通讯和排污、治污等基础设施，以及文化、教育、卫生、商贸、绿地等公共服务设施）

5、城镇政府统一组织建设；

6、实行统一的社区服务和管理．

【“小产权房”与“新居工程”的区别】

1、规划：小产权没有政府的统一规划；而新居工程的“六统一”中的第一条明确规定，新居工程须按照政府统一规划。

2、建筑审批验收与产权登记：小产权房没有通过建委管理部门的批复管理，施工过程没有监督检验，其购房合同国土房管部门也不会给予备案；新居工程须建设单位持《建设用地意见书》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收备案表》及其验收资

料、房屋建筑面积测绘成果报告等文件、材料，向市房管部门申请房屋权属登记；

经审核确认后，核发分户房屋所有权证，土地性质注明为集体；向国土资源分局

经审核确认后，核发分户房屋所有权证，土地性质注明为集体；向国土资源分局

申请集体土地使用权登记，确认共有土地使用权后， 再依据分户房屋所有权面积，按户分摊核发《集体土地使用地》。（文件来自成建委发【 2005】433号文件）

/gtzyj/htm/detail.aspx?id=2739(详见网址)

房屋使用权转让协议客户疑问解答

1、为什么我们签的是《房屋使用权转让协议》，而不是《房屋买卖合同》？

答：该房屋的性质是新居工程，而不是商品房，成委发【2008】1号文件“进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）”中推动土地承包经营权流转第4点中已经具体明确“在条件成熟的区（市）县，可以建立区（市）县城范围内农村土地承包经营权流转市场”说明以后是可以自由交易的，目前还不够成熟正在试行阶段，所以现在签《房屋使用权转让协议》。

2、协议上转让方为什么是一家公司，而不是国家、政府或是集体呢？

答：该公司是由沙河源街道办和金牛区政府行为下的政府下属公司，该公司本身就是一种政府行为。

3、你们以前说的这个项目是“新居工程”，而为什么合同上写的是“踏水馨居新型社区”呢？

答：新居工程其实就是国家为进一步加强城乡一体而形成的新型社区，平是我们叫我新居工程就是新型社区，这两种叫法没有本质上的区别。

4、第六条第1款上约定“甲方向乙方转让的标的是该房屋的使用权，乙方在使用期内，对该房屋享有占有、使用、依法收益和在使用期内继承和转让的权利。”为什么我们购买了这个房子，而得到的仅是使用权，不是所有权呢？

答：房屋和土地的权益是不可分割的，我们国家实行的是国有和集体两种土地所有制度，土地不是属于个人，我们拥有的都只有使用权，而不享有所有权。

5、第六条第1款上规定我们只享有70年的使用权，70年以后怎么办呢？70年后我们对该房屋拥有什么权益呢？

答：成委发【2008】1号文件“推动农村集体建设用地使用权流转”中第2条已经具体明确“集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满后的续期，依照相关法律规定办理”。物权法第一百四十九条上已经具体明确“住宅建