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水果湖东湖片区住宅楼市分析

一.武昌楼市片区划分

武汉自古有“武汉三镇”之称，本节标题中所说的武昌就是指武汉三镇之一的武昌。武昌位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，内有省政府，各大知名院校。武昌包括武昌区，洪山区，青山区三个行政辖区，其中武昌区现下辖白沙洲I、紫阳路、首义路、黄鹤楼、中华路、粮道街、积玉桥、新河街、徐家棚、杨园、中南路、水果湖、珞珈山、石洞街外加东湖风景区等十四个行政街区。

搜房武汉网站按行政辖区把武昌楼市先分为武昌区，洪山区和青山区三大片。其中武昌区楼市又分为徐东，中南，中北路，积玉桥，武泰闸，老南湖，新南湖七个片区；而洪山区楼市只包括光谷片区；青山区楼市也只有武青三干道一个片区。总的来说，这种片区分类比较混乱，而且不够全面，如“一品国际”投资商铺项目本在武昌水果湖，却被归入洪山区，而声名显赫的东湖天下虽然被归为武昌区，却并不在武昌区中的任何一个片区之内。

另一个武汉知名的房地产网站一亿房网，没有先按行政辖区分类，而是一次性就把武昌楼市分为光谷片区，南湖片区，武昌老城区，水果湖片区，中南一中北片区，东湖片区，徐东片区，青山片区等八个片区。这种划分范围也比较模糊,例如水果湖片区和东湖相邻，那该把东湖片区从哪里分割出来呢？

除此之外，几乎每篇评价武昌楼市的文章，都会按照自己的理解把武昌楼市重新分片一次，如搜房网站中上月28号的《坚实地向成熟迈进一一武昌楼市4月总体报告》一文，概括了四月份光谷片区，东湖新城，积玉桥片和南湖区域这四大片的楼市的发展状况，但是全文至始至终都没有提及这四大片的划分方式。

由上可见，对于武昌楼市的片区划分，人们至今都没有形成统一的认识，这给需要详细了解武昌楼市的政府、房地产开发商和购房者，无疑带来了很大的困难。本文并不想另外对武昌楼市做个自认为合理的划分，首先武昌地形复杂，道路交错，想要合理划分不是件易事，其次即使按自己的理解划分出来了，也不一定为他人所接受，更关键的是，本文的重点只是在于对武昌区水果湖东湖片区楼市的分析，因此下面仅尝试对该片区的大致范围给予限定。

本文把水果湖东湖片区大致限定为，以水果湖地区为中心，由中北路、八一路与东湖湖岸线大致围合成的区域,。楼盘主要分布：1）水果湖地区，该行政街区南以八一路为界，西抵中北路，北至中山北路，东临珞狮北路，该区域的楼盘主要有东湖名邸，银海华庭，银海山庄和水果湖广场等等；2）东湖沿线且超出水果湖地区，如东湖名居、东湖天下、东湖林语、东湖花园、东湖?香榭水岸、

水云居和秀水公寓等等，这些楼盘虽然都不属于水果湖辖区范围，但都在东湖沿线上，距离东湖水景仅仅数步之遥。综上，本文定义的水果湖东湖片区楼市不仅包括了所有东湖沿线楼盘，还有中北路以西、八一路以北的水果湖地区中的楼盘。

此图来自于规划国土在线网站

水果湖东湖片区在E22,E23,E17,E24和G02板块组成的区域之内

按照这种方式限定片区范围，主要考虑到：1）水果湖地区与东湖沿线紧密相接、无法分割。2）水果湖地区堪称武汉的核心文化区和政治区，而东湖沿线则是武汉最大风景区，两地区相互为邻，区域优势交相辉映，甚至该两片区楼盘开发商在宣传自己楼盘时，也往往把两区优势合而为一。因此水果湖东湖片区的楼盘，在区域优势上存在很大的共性。3）武汉市规划局严格控制着水果湖和东湖地区的土地供应，因此两地区楼盘数量有限且需求量大，从而导致房价普遍较高而且楼盘多以小高层、高层为主。可见，两地区楼盘在需求、价格和建筑特征上也极为相似。综上，即使在评价楼市的文章中，有人把东湖片区和水果湖片区各自分开，还有人以东湖新城涵盖长江与东湖间的大片区域，但是本文仍然选择按照自己的分区依据，定义出全新的水果湖东湖片区。

楼盘资料均来之武汉搜房和亿房网站，虽然有些残缺不全而且不近准确，但是仍然能依此分析出水果湖东湖片区楼市的大致特征。

.建筑类型偏向高层、小高层，规划设计偏向节约用地

水果湖东湖片区受到城市规划用地限制，因此与武昌的其它片区相比，楼盘开发量相对较少，而资源的稀缺，使大多数楼盘以节约用地为目的，尽可能依靠增加楼层、提高容积率和降低绿化率来增加总户数。所以该片区楼盘建筑类型多以小高层、高层为主，只有东湖林语不拘一格，建的是24栋多层，再者，东湖天下在建有高层小高层的同时，也添加了少数联排别墅。除此外，其它楼盘要么是小高层，要么是高层，要么两者皆有。

该片区楼盘的容积率也大多在3和6之间，因东湖林语是多层住宅只有1.3,特殊的还有银海山庄和水果湖广场，银海山庄虽为小高层，容积率却也只有1.2,而30层的商住楼水果湖广场，容积率竟然达到了10.26,这两个楼盘虽然容积率差别很大，但是销售情况