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物权纠纷典型案例

案例1、小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权

案情简介：

2004年李某购买了某小区3号楼1门102室，购买协议约定双方应当

遵守国家及当地的规定对楼房进行管理和维修，装饰及改造。其后李某与

物业公司签订了物业管理维修（装修）协议，约定李某应当遵守建设部《建

筑物装饰装修管理规定》及《家庭居室装饰装修施行管理办法》，违反规定

李某承担全部责任，物业公司有权要求恢复原状。李某不得改变用途，不

得擅自侵占共有部位。协议明确承重结构包括外墙墙体、基础等为共有部

位。李某2005年2月取得个体工商户执照，经营场所为其住宅地址。

2005年7月李某将其住宅一间居室的窗户下面的墙拆除，改建为食品

销售处的进出门，并且搭建了台阶。物业公司要求李某恢复原状，李某认

为对于窗户以下多少米是共有部位不明确，而且获得了营业执照，不同意

恢复。

裁判结果：

一审法院认为李某侵犯了住宅共有部位，按照法律规定及合同约定，

物业公司有权要求李某恢复原状。判决恢复原状。双方未上诉。

案件评析：

依照法律规定及双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界定，李某

擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使

权利的界限，妨碍了物业公司的正常管理秩序，属于侵权行为。依照法律

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及合同约定，物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。人民法

院应依法支持物业公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正。

案例2、部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民

法院应否受理

案情简介：

某小区建筑外墙面及楼道墙面脱落严重，业主大会经研究决定筹资进

行粉刷，决定作出后，23户业主以业主大会决定违反法定程序为由，向法

院起诉要求撤销该决定。

裁判结果：

一审法院认为本案不属于法院民事案件范围，可以向地方人民政府有

关部门申请解决，驳回23户业主起诉。

二审法院认为现行法律并未将此类纠纷排除在人民法院审理范围，裁

定撤销一审裁定，指定一审法院审理本案。

案件评析：

业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会作出的决定，人民法院应

当受理并对业主大会所作的决议是否符合法定程序进行审查。

案例3、居民住宅外墙面所有权属于谁

案情简介：

李某、王某及张某住某小区，三人自有住房均位于该小区临街楼房三

层，彼此为邻，临街的一、二层被建设银行购买用于经营日常业务。2007

年11月建设银行与李某、王某及李某签订合同，约定银行在三人住宅外墙

面挂银行招牌，年租金2万元。租金从2008年1月1日开始支付。

2007年12月银行在外墙面挂上招牌，2008年1月1日支付2万元租

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金给三人。

小区业主委员会得知后，要求三人将租金交给业委会，三人不同意，

全体业主100户向人民法院起诉要求收益归全体业主。

裁判结果：

一审法院认为银行没有使用其他业主的墙面，判决驳回原告的诉讼请

求。

二审改判支持了原告的诉讼请求。

案件评析：

依照《物权法》第70条规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，

单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区

的外墙面属于全体业主所有。居民住宅小区对其紧密相联的外墙面拥有合

理使用的权利，这一权利是业主专有权利的合理延伸。

合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的，而是为了更好地利用专

有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小

区其他业主的共有利益。业主对与其紧密相联的外墙面合理利用也要符合

市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。

案例4、不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明

案情简介：

2000年9月吴某与中海信公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司

开发的两套商品房，总价770多万元，吴某与银行签订了贷款合同，贷款

616万元，期限20年。2002年11月郑某与吴某签订协