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养老政策汇编及解读

一、近5年国家养老产业主要政策解读

纵观近五年养老产业政策，主要围绕“人”（养老服务业人力缺口

大）、“财”（产业投资资金从何来）、“物”（以用地为核心）三

类资源。并以此为中心，围绕“如何优化资源配置和提高资源使用效

率”做文章。与养老相关的机构间协同与合作成为优化资源提高效率

改善效果的关键。

二、《养老服务设施用地指导意见》解读

为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕

35号），国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意

见》”），在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、

分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，

从土地政策上大力支持养老服务业发展。

商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中

规范引导养老服务设施用地适用范围，不能将其随意扩大化，老年酒店、宾馆、

会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的，只有

与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的

房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。

养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年

《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布

局和安排养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相

应的土地面积。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限

最高按50年确定。在办理供地手续和土地登记时，养老服务设施用地的土地用

途应确定为医卫慈善用地。

根据营利性与否以不同方式供地，鼓励租赁供地

1、依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、

出让等有偿方式和划拨方式供地。经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施

用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。为

降低营利性养老服务机构建设成本，各地可制定养老服务设施用地出租或先租后

让供应的鼓励政策和租金标准，鼓励以租赁方式供地。

2、以招标、拍卖或挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人

具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养

老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务

机构的资格或资信等级等作为出让条件。

新建城区和居住（小）区按规定配建，可分宗的应先分割再供地

《意见》对新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施作了专门规定，

要求其在土地供应时按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗

地的，应当先行分割成不同的宗地，再按宗地供应；不能分宗的，应当明确养老

服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。

原则上不超3公顷，集中配建医卫设施的限定5公顷以下

《意见》规定，新建养老服务设施用地，依据规划单独办理供地手续的，其宗

地面积原则上控制在3公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，

不得超过5公顷。

不得分割转让、转租，改作住宅或商业开发的将被收回

在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定建设用地

使用权可以整体转让和转租，但不得分割转让和转租。

在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定不得改变

规划确定的土地用途；改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土

资源管理部门依法收回建设用地使用权。

在签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定

抵押权；在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押

权，设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得

的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受

偿。

对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑

面积标准，限定在40平方米以内。

向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合

同应约定服务期限一次最长不能超过五年，期限届满，原承租人有优先承租权。

空闲厂房、学校、社区用房从事非营利性养老服务，连续经营一年以上，土地

性质可暂不变更、五年内年租可不增收。

为鼓励支持利用存量建设用地建设养老服务设施，《意见》从供地方式、地价

（租金）等方面明确了支持政策。

一是、对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建

设用地使用权出让