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第二章物业管理机构基本知识

一、物业管理企业的分类

物业管理企业应当具有独立的法人资格，自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担民事责任。

二、物业管理企业的组建

（一）组建条件

1、企业名称的确定企业名称一般由企业的区域、经营类别、具体名称（字号）、企业性质4个部分组成。

2、企业住所

3、法定代表人行使职权的主要负责人。对企业全面负责。

4、注册资本是企业从事经营活动、享受债权、承担债务的物质基础。

5、公司章程是明确企业宗旨、性质、资本状况、业务范围、经营规模、经营方式、组织机构以及利

益分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等规范性的书面文件。

（二）物业管理企业经营资质的办理资质审核批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业

注册登记手续，领取企业法人营业执照。

三、物业管理企业的组织机构；

（一）物业管理有限公司的组织机构

（二）物业管理股份有限公司的组织机构

（三）物业管理企业内部组织机构设置

（四）物业管理企业各部门的主要职能

四、物业管理企业的权利和义务

（一）权利

1、物业管理企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设

备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。2、按照物

业服务合同和管理办法实施管理。3、按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。4、有权制止和

向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。

5、有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。6、可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以

外的服务项目。7、可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。8、

有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业（注意不能全部委托出去）。9、经业主大会

的允许，可以实行多种经营。

（二）义务

1、按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

2、接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

3、重大的管理措施应当提交业主大会审议。

4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。

五、物业管理企业资质管理

物业管理企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重

要标志。未能取得资质证书的企业，即便其登记的经营范围内有物业管理业务，也因其不具备从事物业

管理经营的资质而不能开展物业管理业务。物业管理企业从事物业管理业务的条件包括：⑴注册资本；

⑵专业技术人员；⑶有一定的从事物业管理的业绩；⑷健全的企业管理制度、财务管理制度、专项维修

资金管理制度。根据建设《物业管理企业资质管理试行办法》的规定，物业管理企业划分为一级、二级、

三级3个资质等级和临时资质。

临时资质：⑴当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申请领取《临时资质证书》；⑵有效期为一年；

⑶有效期满可以向房地产行政主管部门申请三级资质的评定；⑷未通过的房地产行政主管理部门应当取

消其从事物业管理业务的资格。

（二）资质等级的管理

1、申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列

材料：

⑴物业管理企业资质等级申报表；

⑵营业执照复印件；

⑶企业经理岗位证书、从业人员岗位证书、工程技术人员专业技术职务资格证书；

⑷物业管理委托合同复印件；

⑸物业管理业绩表；

⑹企业上一年度财务审计表。

2、物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。一级由省自治区建委（建设厅）、直辖市房地产行政主

管部门初审，初审合格后所建设部审批。二级经省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产行政主管部

门审批。由地级以上城市的房地产行政主管部门审批。

3、一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标；二级企业只限于参加全省范围内30万平方米以下

物业管理项目的投标；三级企业吸能参加本市区域内15万平方米的投标。

4、法律责任

⑴未取得资证书从事物业管理的责任；没收违法所得、处于5万元以上20万元以下的罚款、造成业主

损失的，依法承担赔偿责任；吊销资质证书。⑵物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员

从事物业管理活动的责任。责令停止违反行为，处5万元以上20万元以下的罚款，造成业主损失的，

依法承担赔偿责任。

第二节业主大会与业主委员会

一、业主业主即房屋的所有权人

（一）业主在物业管理活动中享有的权利

1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则