构建和谐社会,必须从构建和谐社区开始.pdfVIP

提案编号：0022

提案者：台盟区委

案由：规范业主委员会管理模式，提升居民区和谐指数

承办单位：房地局

办理结果：留作参考

提案内容：

一、背景情况

随着城市建设的不断发展，越来越多的市民迁入新建小区，居民

们在拥有温馨之家的同时，需要拥有一个居住环境舒适、安逸与和谐

的小区环境。小区的和谐除了高质量的物业管理外，还需要一个全心

全意为小区业主当家管理的业主委员会。由于业主委员会从成立到运

作以及管理还处在起步和摸索阶段，因各种原因引起的矛盾和纷争不

断，乃至影响到整个小区的和谐，甚至已经成为创建“和谐小区”必

须首先跨越的障碍。

近日，台盟徐汇区委围绕新建小区（我区2000年以后交房的、

外环线以内小区）业主委员会在成立与运作过程中存在的问题，走访

了中共徐汇区委组织部、区信访办、区房地局等相关部门、街道房地

办、龙华街道、田林街道、枫林街道、康健街道党工委、办事处，盛

大花园、徐汇苑、牡丹苑等小区的党支部、居委会、业委会、物业公

司以及明园房产集团，开展调查研究，召开座谈会，广泛听取意见，

了解实情。

二、主要问题

经过多方听取意见，我们了解到，业主大会、业委会在维护业主

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合法权益、实施小区自主管理、监督物业公司、管理维修资金、创建

文明社区等方面起到了积极推动作用。但由于业主大会和业委会是一

个新生事物，各方对其地位、作用及运作规律的认识不够充分，对其

组建和运作的指导、服务和监管还在不断探索之中。因此，目前政府

有关部门对业主大会和业委会的指导、监督情况与《加强住宅物业业

主大会建设的若干规定》和广大人民群众的要求尚有一定差距，存在

的问题主要有：

1、业主委员会组建难

1）业主参与率低。由于业主大多数为在职人员，他们没有充裕

的时间关心小区的建设，有的业主认为交了物业费，只要服务到位，

有否业委会无关紧要；人户分离现象严重，无暇关心业委会的存在与

否；成立业委会和作出重大决定，难以取得法规规定需2/3业主的同

意，选票和意见征询单回收率低，有的甚至还会出现舞弊行为，因此

投票缺乏真实性和代表性。

2）业委会成员选择、把关难。业委会工作是一项公益工作，既

无报酬，又要占用业余休息时间，更难以做到人人满意。承担这项工

作的业委会成员除了要有热心、耐心、公心，还要熟悉相关政策，并

能协调各方关系与利益。业委会候选人由小区居民推荐或自荐的方式

产生，对于愿意进入业委会的业主候选人，通常都能成为业委会委员，

从而无法确保业委会成员的素质，由此产生的委员是否真的有公益

心，并且有能力胜任业委会的工作，都难以得到保证。

2、业委会运作过程与管理中存在的问题

1）业委会缺乏专业管理能力。住宅小区的管理需要一定的专业

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能力。而现有的业委会成员的兼职性，工作时间的业余性和工作内容

的专业性，则是一个很大的矛盾。有精力有热情的业主专业知识不够，

而有能力胜任业委会工作的人，他们由于工作或其他原因，对参加业

委会工作并不积极。这就使得业委会在面对维修基金使用、小区绿化

保养、设备维修、物业公司选聘等日常而又专业的问题时缺乏理性有

效的解决方式，业委会职能、地位和作用不能充分体现。

2）业主“维权”意识强，利益协调解决难。居住在同一物业内

的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，各自的利益亦

不尽相同。当不同利益群体的心理要求无法满足时，业主和业主之间、

业主和业委会成员之间、成员和成员之间、业主和物业管理企业之间，

甚至业主和开发商之间的矛盾冲突便会接踵而来。如何寻求利益平衡

点，营造一个全体业主都能接受的利益分配较为公平公正的物业管理

氛围成为业委会乃至政府管理部门的难题。

3）房屋维修资金使用、监管中存在问题。在维修资金使用上由

于业委会存在缺乏专业知识与操作经验等问题，维修资金在使用中存

在着”惜用”、“难用”、“滥用”等现象。在维修资金监管中存在的问

题是业委会成员不熟悉房屋的修缮业务，而专业中介机构需培育和政

府监管又滞后，给维修资金的规范使用带来了很大的隐患，不利于政

府的行政指导。

4）业委会监督机制不完善。法律规定：业主有权监督作为业主

大会执行机构的业委会工作，居委会对业委会也有监督与指导的职

能。在实际操作中，业主大会不能经常开，单个业主无从监督，大多