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房地产开发成本构成

房地产开发成本共有八项：

1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内

土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金估算

可参照政府前期出让类似地块出让金数额并进行时间、地段、用途、

临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境状况及土地现状等

因素修正得到；也可根据所在都市人民政府颁布都市基准地价或平均

标定地价，依照项目所在地段级别、用途、容积率、使用年限等因素

修正得到。

2．土地征用及拆迁安顿补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生费用重要有土地补

偿费、劳动力安顿补贴费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占

用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费估算可参照国

家和地方关于规定进行。

(2)拆迁安顿补偿费。在城乡地区，国家和地方政府可以根据法

定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用土地出让给

房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个

人导致经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它事实上涉及两某

些费用，即拆迁安顿费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。前期工程费重要涉及：

(1)项目规划、设计、可行性研究所需费用。普通可以按项目总投

资额一定比例估算。普通规划及设计费为建安工程费3％左右，水文

地质勘探费可依照所需工作量结合关于收费原则估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。重要涉及地上原有建筑物、

构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路费用等。这些费用

可以依照实际工作量，参照关于计费原则估算。

4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设总成本费用。重

要涉及建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排

水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及

安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采

用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算

法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基本设施费。它又称红线内工程费，涉及供水、供电、供气、

道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，普通采用单位指

标估算法来计算。

6．公共配套设施费。它重要涉及不能有偿转让开发社区内公共

配套设施发生支出。其估算可参照“建安工程费”估算办法。

7．不可预见费。它涉及基本预备费和涨价预备费。根据项目复

杂限度和前述各项费用估算精确限度，以上述1～6项之和为基数，

按3％一5％计算。

8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所

承担各种税金和地方政府或关于部门征收费用。在某些大中都市，这

某些费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应依照本地关于法

规原则估箅。

房地产开发费用构成

房地产开发费用是指与房地产开发项目关于管理费用、销售费用

和财务费用。

1．管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，

按3％左右计算。

2．销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生各项费

用以及专设销售机构或委托销售代理各项费用。重要涉及如下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收人2％一3％；

(2)销售代理费。约为销售收入1．5％一2％；

(3)其她销售费用。约为销售收入0．5％一1％。以上各项共计，

销售费用约占销售收人4％一6％。

3．财务费用。它指为筹集资金而发生各项费用，重要为借款利

息和其她财务费用(如汇兑损失等)

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