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REITs案例1——普洛斯物流私募REITs的运作

全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗

下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有

1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达

到4600万平方米。分析普洛斯的运作方式具有以下特点：

一、以基金模式实现轻资产扩张

普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金

资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均

增速仅为14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产

的扩张。

作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，

一是遍布全球的规模化物流网络吸引了DHL（敦豪）、联邦快递等第

三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多

大型企业集团，并由此开拓了新市场。2002年普洛斯应最大客户DHL

的要求，为其在日本定制开发物流园区，并由此进入了亚洲市场；

2005年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此拓展了中国

区业务，目前公司约一半项目是定制开发的。定制开发要求物流地产

企业集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在

激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资

源支持，因此，与中国的地产企业一样，普洛斯也多次面临资金链问

题。1999年，其启动基金管理模式。

1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—PrologisEuropean

Fund（普洛斯欧洲基金），从19位机构投资人处募集了10亿欧元，

主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股

这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营

并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业

绩提成。

2000年，普洛斯又发起了3只私募基金，到2008年时，旗下

基金总数达17只，目前仍保有15只基金，其中美国本土基金12只

（总投资规模102亿美元，普洛斯投入资本10亿美元），欧洲基金2

只（总投资规模97亿美元，普洛斯投入资本8.5亿美元），亚洲基金

1只（总投资规模1.5亿美元，普洛斯投入0.2亿美元）。这15只基

金的总投资规模超过200亿美元，而普洛斯自身投入资金仅为18.7

亿美元，平均占有20-30%权益，其余资金来自42位机构投资人，

再加上50%的负债率杠杆，普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬

动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，

是其1998年奉行基金管理模式前的10倍。

在实际控制资产快速增长的同时，普洛斯表内资产的年均增速仅

为14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。

根据测算，如果完全采用传统的物业自持模式，要想达到350亿美

元的管理资产规模，普洛斯的负债率将从当前的50%上升到75%，

周转率将下降1/3至0.16倍水平。

在基金模式的推动下，普洛斯的规模迅速做大，1998年其管理

的成熟物业及在建物业总数为1145处，而2004年时达到1994处，

增长了74%，可出租面积则从1.13亿平方英尺增长到2.98亿平方英

尺，增长了164%，管理资产规模从36亿美元增长到156亿美元，

增长了3.35倍，年均增长率28%。2004年，普洛斯进一步提出未

来5年每年要使基金管理资产规模增加20-25亿美元的目标，到2009

年底，尽管经历金融海啸的冲击，公司管理物业数量仍从1998年的

1145处增长到2509处，可出租面积从1.13亿平方英尺增长到4.8

亿平方英尺，实际控制资产的投资规模从36亿美元增长到320亿美

元（另有约30亿美元的土地储备），年均增长22%（图1、图2、图

3）。

二、围绕基金重整业务架构

基金管理部门的加入，使得普洛斯的物业开发、物业管理和基金

管理构成了一个物业与资金的闭合循环。

上述数字只是体现了普洛斯实施基金模式之后的扩张成果，而其

能够实现轻资产扩张的秘密，在于围绕基金模式重组了业务架构。

为了配合基金模式，普洛