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房地产评估复习资料

一、名词解释（6题，18分）

1、房地产：是房屋和土地的合称，是土地和地上建筑及其衍生的权利的总称，是房产和地产结构的统一体。

2、土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地

使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3、房地产评估：是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。

4、绝对地租：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

5、收益还原法：是指为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到

估价时点，并以其贴现之和作为待估房地产的价格。

6、纯收益：是指归属于土地或房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

7、综合资本化率：把土地和附着于其上的建筑物看成一个整体进行评估所采用的资本化率。

8、成本逼近法：是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折扣，而估算待估对象的客观

合理价格或价值的方法。

9、建筑物重建价格：是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重建建造与估

价对象相同的全新状态建筑物的正常价格。

10、城镇土地分等：是根据城镇土地利用地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城

镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。

二、选择题（22题，22分）

1、中国第一批商品房在深圳，叫东湖丽苑。

2、最适合开发的土块形状是正方形。

3、房地产是实物、权益和区位三者的结合体。

4、土地使用权出让最高年限按土地用途分别确定为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、

科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。

5、建筑总面积/土地总面积=容积率

6、社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机。

7、政治因素：土地制度及政策，住房制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别

及隶属变更。

8、从1995年开始，房地产评估师执业资格实行全国统一考试制度。

9、收益还原法的理论前提是：收益性房地产能够在未来时期内形成源源不断的收益。

10、有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、

18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可稳定在25万元左右，是评估该宗土地目前的收益价

格。

解：P=15/(1+10%)+16/(1+10%)+18/(1+10%)+15/(1+10%)+20/(1+10%)+(25/(10%*(1+10)^5))*

(1-1/(1+10%)^(50-5))=216.1(万元）

11、决定某一房地产价格水平高低的供应状况主要是本地、本类的房地产供应状况。

12、房地产估价所评估的是是房地产的市场价格。

13、求总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

14、市场法的基本原理是替代原理。

15、市场法的适用范围：在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。

16、交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估基准日的价格。

17、成本法的使用范围：

（1）独立或狭小市场上没有交易实例或交易实例很少，无法应用市场法的房地产估价，如特殊用途的厂房。

（2）既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施的估价，例如政府办公楼、学校、医院、图书馆、

军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等。

（3）特殊房产的估价，如道观、寺庙、教堂、桥梁、涵洞等。

（4）新近开发出来的土地的估价，如填海造地、开发区土地等。

18、土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税费+投资利息+土地增值收益

19、房地产估价的最高原则是独立、客观、公正。

三、判断题（10分）没材料

四、简答题（4—5题，20分）

1、影响房地产价格的一般因素：

社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机。

经济因素：国民经济水平和发展趋势、财政收支及金融环境、税负。

政策因素：土地制度及政策、住房制度及政策、房地产价格政策、土地出让方式和出让期限、行政级别及

隶属变更。

其他因素：心理因素、国际因素、特殊因素。

2、影响土地价格的个别因素：

位置、面积、地形地势、地质、水文、形状、气候、临街状况、土地利用控制状况、土地产权权属状况、

建筑物与土地的组合是否得当。

3、收益法的基本原理及适用范围

收益法的理论