房地产分析系列之必知周期篇.pptx

必知周期篇

研判市场走势的核心方法掌握市场周期规律，做到心中有尺

经济学家弗农（Vernon）率先提出产业生命周期理论即房地产生命周期理论的基础。房地产行业必然也要经历初创期—成长期—成熟期——萎缩期等四个阶段。两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）从中长期来看，房地产行业也符合生命周期的发展规律图：产业生命周期模型左肩右肩成熟期生命周期判断核心量增长至峰值后出现下降，增速由高至低行业盈利能力下降，利润率出现明显下滑房地产作为经济社会发展重要支柱产业，遵循产业生命周期的基本规律保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包

两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）判断依据：重点关注年成交量、行业利润率指标判断房地产行业生命周期阶段变化的核心标准是成交量和企业利润率的变化。2011年前后，房地产增速明显放缓，行业整体平均利润出现趋势性下滑。根据周期判断，我国房地产行业已从快速成长期步入到了成熟期。2010 201120122013 201420152016保利碧桂园恒大华润置地 华夏幸绿城绿地融创万科中海华润置地，33.74华夏幸福，33.03绿地，15.11融创，13.7201020304050 图：TOP房企2010-2016年销售毛利率（%）福02468101214161986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720192020图：全国商品住宅销售面积（亿㎡）初创期成长期成熟期土改深圳“第一拍”商品房概念得以开展房改取消福利房分配住宅全面商品化总量保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包峰值

美国经验：经济、人口等因素持续改善背景下，生命周期可得以延续主体基本面（经济增长、城镇化率、人口数量和结构等）的差异化，成熟期可得到时间上的延续。日本第二轮泡沫破灭后房地产市场进入萎缩期，主因是经济衰退、人口老龄化、城镇化进程减慢。美国房地产成熟期得以延续，则是由于经济实力雄厚，移民人口持续增长支撑。图：日本房地产销售套数和GDP增速（千套；%） 图：1963.1-2016.4美国每月新房销售套数及同比增速（千套）0201963-011964-071966-011967-071969-011970-071972-011973-071975-011976-071978-011979-071981-011982-071984-011985-071987-011988-071990-011991-071993-011994-071996-011997-071999-012000-072002-012003-072005-012006-072008-012009-072011-012012-072014-012015-07生命周期得以延续25 140成长期成熟期20120总量峰值151001080560040(10)(5)-101030501301109070150销售套数GDP增速（%）第一次房产泡沫成长期第一次房产泡沫成熟期 衰退期两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包

010000200003000040000500006000001020304050607080902011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-05成交面积（万㎡）成交均价（元）不断创新不断升级换代成熟期得以不断延续……两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）保利投顾研究院Hello面霸，这里有更多校招大礼包深圳现象：城市生命周期的延续很可能表现为空间上的转移受城市土地影响，生命周期延续更多的表现为空间上的转移。科技、资金、精英为深圳注入强大动能，加之房地产市场供应量不足，周边惠州、东莞、中山承接了其大量的外溢需求。苹果产品则通过更新换代实现生命周期的延续。图：深圳房地产销售面积和